Önalım hakkı, paylı mülkiyetin söz konusu olduğu taşınmazlarda, bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara bu payı öncelikli olarak satın alma imkânı tanıyan bir haktır. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi gereğince düzenlenen önalım hakkı, mülkiyetin bölünmesini engellemek ve mevcut paydaşlar arasındaki hakları korumak amacıyla getirilmiştir.
Önalım hakkı, yalnızca satış işlemleri için geçerli olup, bağış, takas, miras veya cebri satış gibi durumlarda uygulanamaz. Taşınmazın satışının noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmesi zorunludur. Öncelikli alım hakkı doğrudan tapuya tescil edilmez ancak taraflar arasında yapılan sözleşmeyle şerh verilebilir.
Önalım Hakkının Şartları Nelerdir?
Hakkı kullanabilmek için belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir:
Paylı Mülkiyetin Varlığı: Sadece paylı mülkiyete tabi taşınmazlar için geçerlidir. Elbirliği mülkiyetinde hak bulunmamaktadır.
Üçüncü Kişiye Satış: Taşınmazdaki payın bir üçüncü kişiye satılması halinde kullanılabilir. Paydaşlar arasında yapılan satışlarda hak doğmaz.
Satışın Noter Bildirimi ile Yapılması: Tapu devrinin gerçekleşmesi sonrasında alıcı, satışı noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirmek zorundadır. Bu bildirimden itibaren dava açma süresi başlar.
Önalım Davası Açma Süresi: Hak sahibi, satışın kendisine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay içinde dava açmalıdır. Bildirim yapılmadığı takdirde, satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde hakkı kullanılabilir.
Önalım Hakkı Tapuda Nasıl Uygulanır?
Hakkın tapuda uygulanması için paydaşın yasal süreler içinde dava açması gerekir. Mahkeme, satış işleminin geçerliliğini inceler ve davacı hakkını kullanmaya hak kazanırsa, taşınmazın ilgili payı davacı adına tescil edilir. Bu süreçte aşağıdaki adımlar takip edilir:
Satışın Yapılması: Taşınmazın payı bir üçüncü kişiye satılır.
Noter Bildirimi: Alıcı, satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirir.
Önalım Davası Açılması: Hak sahibi, yasal süre içinde Asliye Hukuk Mahkemesi'ne dava açar.
Tapuda Tescil: Mahkemenin olumlu kararıyla birlikte davacı, satış bedelini ödeyerek payın kendi adına tescil edilmesini sağlar.
Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar
Her durumda hakkını kullanılamaz. Aşağıdaki durumlarda önalım hakkı geçerli olmaz:
- Paydaşlar arası satış: Bir paydaşın, diğer bir paydaşa payını satması halinde hakkını kullanılamaz.
- Bağış veya takas: Taşınmazın bağışlanması veya takas edilmesi durumunda hakkı geçerli değildir.
- Miras yoluyla intikal: Miras kalan taşınmazlarda hakkı doğmaz.
- Cebri satış: İcra yoluyla satılan taşınmazlar için hakkı kullanılamaz.
- Tapusuz taşınmazlar: Tapu kaydı bulunmayan taşınmazlarda hakkı işletilemez.
Önalım Davasında Zaman Aşımı ve Hak Düşürücü Süreler
Belirli süreler içinde kullanılmazsa sona erer. Bu nedenle dava açma süresi büyük önem taşır:
Satışın Noter Bildirimi ile Yapılması: Bildirim tarihinden itibaren 3 ay içinde önalım davası açılmalıdır.
Noter Bildirimi Yapılmaması Durumu: Satış noter aracılığıyla bildirilmezse, satış tarihinden itibaren en fazla 2 yıl içinde kullanılmalıdır.
Bu süreler hak düşürücü nitelikte olduğu için zamanında açılmayan davalar mahkeme tarafından reddedilir.
Önalım Hakkı Kapsamında Bedelde Muvazaa
Tapu sicilinde gösterilen satış bedeli gerçekte olduğundan daha yüksek gösterilmiş olabilir. Ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaş, muvazaa iddiasında bulunarak gerçek satış bedelinin tespit edilmesini talep edebilir. Mahkeme, bilirkişi incelemesi yaparak taşınmazın gerçek değerini belirler. Eğer muvazaa durumu tespit edilirse, hak sahibi gerçek satış bedeli üzerinden taşınmazın payını satın alabilir.
Önalım Davasında Süreç Nasıl İşler?
Önalım hakkı kapsamında dava açılacaksa, şu adımlar takip edilmelidir:
Satışın Bildirilmesi: Alıcının satışı noter aracılığıyla paydaşlara bildirmesi gerekir.
Dava Açma Süresi: Bildirim yapılmışsa 3 ay, yapılmamışsa 2 yıl içinde dava açılmalıdır.
Mahkemeye Başvuru: Yetkili Asliye Hukuk Mahkemesi’ne dava dilekçesi ile başvurulmalıdır.
Bilirkişi İncelemesi: Taşınmazın gerçek değeri belirlenir, muvazaa olup olmadığı araştırılır.
Karar ve Tapu Tescili: Mahkeme önalım hakkını kabul ederse, taşınmazın payı davacı adına tescil edilir.
Sonuç
Önalım hakkı, paylı mülkiyetteki taşınmazların mevcut paydaşlarının haklarını koruyan önemli bir hukuki düzenlemedir. Paydaşların, taşınmazdaki diğer payları öncelikli olarak satın alma imkânı sunan bu hak, taşınmazın kontrolünün mevcut sahiplerinde kalmasını sağlar. Ancak, yasal süreler içinde dava açılması ve hukuki sürecin doğru yönetilmesi büyük önem taşır.
Hakkınızı kullanmak, dava süreci hakkında bilgi almak veya taşınmazlarınızla ilgili hukuki destek almak için uzman bir avukata danışmanız önerilir. Profesyonel hukuki yardım ile haklarınızı en iyi şekilde koruyabilirsiniz.
Önalım hakkı, paylı mülkiyette paydaşların haklarını korumak için önemli bir hukuki düzenlemedir. Ancak, bu hakkın kullanılabilmesi için yasal sürelerin dikkatle takip edilmesi ve sürecin hukuka uygun şekilde yürütülmesi gerekir. Tapu işlemleri, noter bildirimleri ve dava süreci gibi konularda hak kaybı yaşamamak için uzman bir avukata danışmanız büyük önem taşır. Detaylı bilgi ve hukuki destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Hayır, miras kalan taşınmazlarda öncelikli alım hakkı kullanılamaz. Ancak mirasçılar, taşınmazın satışa konu olması halinde diğer mirasçılardan pay satın alabilir.
İlgili yazılar:
