Kira Sözleşmesi Nedir? Kiracı ve Ev Sahibi Hakları

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, bir taşınmazın veya taşınır malın belirli bir bedel karşılığında kullanım hakkını kiracıya devreden ve kiraya veren ile kiracı arasında yapılan hukuki bir anlaşmadır. Kira sözleşmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirler ve bu çerçevede taşınmazın kullanımıyla ilgili tüm detayları düzenler. Türk Borçlar Kanunu'na göre kira sözleşmesi, konut ve iş yeri kiralamalarında özel hükümlere tabi olup, yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Ancak, hukuki güvenlik açısından yazılı olarak düzenlenmesi tavsiye edilir.

Kira sözleşmesinin en önemli unsurları şunlardır:

• Kiralanan taşınmazın açıkça belirtilmesi
• Kiralama süresi ve başlangıç tarihi
• Kira bedeli ve ödeme şartları
• Tarafların hak ve yükümlülükleri
• Kira artışı, depozito ve aidat gibi ek ödemelerin düzenlenmesi
• Tahliye koşulları ve cezai şartlar

Bu unsurların net bir şekilde belirlenmesi, taraflar arasında çıkabilecek hukuki ihtilafların önlenmesi açısından büyük önem taşır.

Kira Sözleşmesinin Hukuki Tanımı ve Kapsamı

Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde şu şekilde tanımlanmıştır: "Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir." Bu tanım, sözleşmenin taraflar açısından bağlayıcılığını ve karşılıklı yükümlülükleri ortaya koymaktadır.

Kira sözleşmesi, mal sahibinin belirli bir taşınmazı veya taşınırı kullanım hakkını kiracıya devretmesi esasına dayanır. Kira sözleşmeleri, kullanım hakkını devretme biçimlerine göre şu kategorilere ayrılabilir:

• Adi kira sözleşmesi: Konut veya iş yeri gibi taşınmazların kiralanmasını içerir.
• Ürün kirası: Tarım arazilerinin kiralanmasını kapsar.
• Finansal kiralama: Uzun vadeli kullanım hakkı tanıyan, satın alma opsiyonunu içeren kiralama türüdür.

Bu sözleşmelerin her biri farklı yasal düzenlemelere tabi olup, kira süresi, fesih koşulları ve kiracı ile kiraya verenin hak ve yükümlülükleri açısından farklılıklar içerir.

Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesinin Geçerliliği

Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesine ilişkin önemli düzenlemeler bulunmaktadır. 6098 sayılı Kanun’un kira hükümleri, özellikle konut ve iş yeri kiralarına yönelik detaylı hükümler içerir. Kanunun 300. ve devamı maddelerinde kira sözleşmesine dair esaslar belirlenmiştir. Bu düzenlemelere göre:

• Kira sözleşmesi, tarafların karşılıklı irade beyanıyla kurulur.
• Sözleşmenin geçerli olabilmesi için yazılı bir şekil şartı aranmamakla birlikte, ispat açısından yazılı olması önerilir.
• Kiralananın teslimi, kira bedelinin ödenmesi ve sözleşmede belirtilen hükümlere uyulması zorunludur.
• Kiraya veren, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde teslim etmek ve kira süresince kullanılabilir durumda bulundurmakla yükümlüdür.
• Kiracı, kira bedelini zamanında ödemek ve taşınmaza zarar vermeden kullanmakla yükümlüdür.

Türk Borçlar Kanunu’nda ayrıca, kira süresi dolmadan tahliye şartları, kira bedelinin belirlenmesi ve artırımı, tahliye taahhüdü gibi konular da detaylı olarak ele alınmıştır.

Kira Sözleşmesinin Şekil Şartları: Yazılı ve Sözlü Sözleşmeler

Kira sözleşmeleri, yazılı veya sözlü olarak yapılabilmektedir. Ancak yazılı sözleşmeler, tarafların hak ve yükümlülüklerini daha iyi koruyarak muhtemel uyuşmazlıkların önüne geçer. Yazılı kira sözleşmeleri genellikle noter huzurunda düzenlenmese de noter onayı, sözleşmenin resmi delil niteliği kazanmasını sağlar.

Yazılı kira sözleşmesi şu temel unsurları içermelidir:

• Kiraya verenin ve kiracının kimlik bilgileri
• Kiralanan taşınmazın açık tanımı
• Kira bedeli ve ödeme şekilleri
• Kira süresi ve başlangıç tarihi
• Depozito bedeli ve iade şartları
• Kira artış oranı ve şartları
• Aidat ve diğer yan giderlerin kime ait olduğu
• Tahliye koşulları

Sözlü kira sözleşmeleri de hukuken geçerlidir, ancak ispatı güç olduğu için yazılı olarak yapılması önerilir. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde yazılı sözleşme yapılması, taraflar açısından hukuki güvence sağlar.

Kira Sözleşmesinin Taraflar İçin Önemi

Kira sözleşmesi, hem kiracı hem de kiraya veren açısından büyük önem taşır. Kiracı için, taşınmazı belirli bir süre boyunca kullanma hakkı sağlarken, ev sahibi için düzenli bir kira geliri garantisi sunar. Tarafların haklarını güvence altına almak ve ileride yaşanabilecek olası uyuşmazlıkları önlemek için kira sözleşmelerinin eksiksiz ve doğru hazırlanması gerekir. Özellikle kira bedelinin ödenmemesi, tahliye davaları ve kira artışları gibi konularda uyuşmazlık çıkmaması adına sözleşmenin açık hükümler içermesi büyük önem taşır.

Sonuç olarak, kira sözleşmesi yalnızca taraflar arasında bir anlaşma olmanın ötesinde, taşınmazın kullanım haklarını belirleyen ve hem kiracının hem de ev sahibinin haklarını güvence altına alan bir hukuki belgedir. Bu nedenle, sözleşme yaparken yasal düzenlemelere uygun hareket edilmesi ve gerekli tüm bilgilerin eksiksiz olarak sözleşmeye dahil edilmesi önerilir.

Kira Sözleşmesi Türleri

Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmesi

Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi, kiracının belirli bir süre için konut veya iş yerini kullanmasına olanak tanıyan hukuki bir belgedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na (TBK) göre düzenlenen bu sözleşme, kiracı ve mal sahibi arasında karşılıklı hak ve yükümlülükleri belirler.

Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi, genellikle kiracının barınma veya ticari faaliyetlerini gerçekleştirme ihtiyacına göre düzenlenir. Şekil şartı aranmaz; yazılı veya sözlü olarak da yapılabilir. Ancak hukuki uyuşmazlık durumunda ispat açısından yazılı bir sözleşme önerilmektedir.

Bu tür kira sözleşmesi için temel unsurlar şunlardır:

• Kiralanan taşınmazın adresi ve niteliği
• Kiracı ve kiraya verenin kimlik bilgileri
• Kira bedeli ve ödeme koşulları
• Depozito ve yan giderler
• Kira süreleri ve fesih şartları

Adi Kira Sözleşmesi ve Finansal Kiralama

Adi kira sözleşmesi, tarafların belirli bir taşınmazı belirli bir süre ve bedel karşılığında kiracıya bırakması esasına dayanır. TBK'ya tabi olan adi kira sözleşmesi, herhangi bir resmi onaya veya noter tasdikine tabii olmadan yapılabilir.

Adi kira sözleşmesi:

• Konut kiraları
• Ticari alan kiraları
• Arsa veya tarla kiraları

için yapılabilir.

Finansal kiralama ise bir varlığın belirli bir süre boyunca bir tarafça kiralanması ve süre sonunda genellikle kiracının varlığı satın alma hakkını elde etmesi esasına dayanır. Finansal kiralama, genellikle büyük işletmeler ve yatırımcılar tarafından tercih edilir ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu'na tabidir.

Belirli Süreli ve Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi

Süresine göre belirli veya belirsiz süreli olarak düzenlenebilir:

• Belirli Süreli Kira Sözleşmesi: Tarafların kira sözleşmesini belirli bir süre için yaptığı sözleşme türüdür. Süre sonunda taraflar anlaşmazsa, sözleşme kendiliğinden sona erer. Ancak kiracı lehine kanuni bir koruma bulunur ve mal sahibi belirli şartlar dışında tahliye talep edemez.
• Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi: Tarafların belirli bir bitim tarihi olmaksızın yaptığı sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmede fesih bildirim süreleri dikkate alınarak taraflardan biri sözleşmenin sona ermesini talep edebilir.

Kira Sözleşmesinin Feshi ve Sona Ermesi

Kira sözleşmesi, belirli veya belirsiz süreli olmasına bağlı olarak farklı şekillerde sona erdirilebilir:

• Belirli Süreli Kira Sözleşmesi: Kiracı, süre bitiminde taşınmazı boşaltabilir. Mal sahibi, kira sözleşmesini yenilemek istemezse, sözleşmenin bitimine en az 3 ay kala bildirim yapmalıdır.
• Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi: Mal sahibi ancak 10 yıllık uzama sürelerinden sonra fesih hakkını kullanabilir. Kiracı ise her zaman 3 aylık fesih bildirim süresiyle tahliye edebilir.
• Haklı Nedenlerle Fesih: Kiraya veren veya kiracı, haklı nedenlerle sözleşmeyi feshedebilir. Örneğin, kiraya verenin konut ihtiyacı veya kiracının konutun kullanılmaz hale gelmesi gibi durumlar fesih sebebi olabilir.

Kira Sözleşmesinde Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Kira sözleşmesi tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen bağlayıcı bir anlaşmadır. Temel unsurları şunlardır:

• Kiracının Yükümlülükleri: Kira bedelini zamanında ödemek, kiralanan yerin zarar görmesini önlemek ve sözleşme bitiminde taşınmazı eski haliyle teslim etmek.
• Mal Sahibinin Yükümlülükleri: Kiralanan yerin kullanılabilir durumda olmasını sağlamak, vergileri ödemek ve hukuka aykırı tahliye girişiminde bulunmamak.

Kira sözleşmesi, hem kiracıyı hem de mal sahibini koruyan ve taraflara şeffaf bir hukuki çerçeve sunan bir anlaşmadır. Bu nedenle, sözleşmeyi yaparken tarafların haklarını bilmesi ve hukuki danışmanlık alması önerilmektedir.

Kira Sözleşmesinde Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Ev Sahibinin Hakları ve Sorumlulukları

Ev sahibi, kira sözleşmesi ile belirlenen haklara sahip olurken aynı zamanda belirli yükümlülükleri de yerine getirmek zorundadır. Kira sözleşmesi uyarınca ev sahibinin temel hakları ve sorumlulukları şunlardır:

Ev Sahibinin Hakları

• Kira Bedelini Alma Hakkı: Sözleşme ile belirlenen kira bedelinin zamanında ve eksiksiz olarak ödenmesini talep edebilir.
• Sözleşme Koşullarına Uyulmasını Talep Etme: Kiracının sözleşme kapsamında belirlenen şartlara uymasını isteyebilir.
• Taşınmazı Kullanım Amaçlarına Uygun Kiraya Verme: Ev sahibi, kiralanan konutun veya iş yerinin amacına uygun kullanılmasını talep edebilir.
• Kira Artışı Talep Etme: Sözleşme ve yasal düzenlemeler doğrultusunda belirlenen kira artış oranlarını talep edebilir.
• Kiracının Yasal Tahliyesini Talep Etme: Ev sahibi, yasal sebepler doğrultusunda kiracını tahliye edebilir. Örneğin, ihtiyacının bulunması veya kiracının kira bedelini zamanında ödememesi gibi durumlar buna girebilir.

Ev Sahibinin Yükümlülükleri

• Taşınmazı Kullanıma Uygun Teslim Etme: Kiralanan yerin sözleşmede belirtilen şartlara uygun olarak kiracıya teslim edilmesi gerekmektedir.
• Bakım ve Onarım Yapma: Ev sahibi, ana bina ile ilgili bütün esaslı tamirleri yapmak zorundadır. Örneğin, su tesisatında meydana gelen büyük arızalar veya bina güvenliği ile ilgili konular ev sahibinin sorumluluğundadır.
• Vergi ve Sigorta Ödemeleri: Kiralanan taşınmazın emlak vergisi ve sigorta giderleri ev sahibine aittir.

Kiracının Hakları ve Yükümlülükleri

Kira sözleşmesi kapsamında kiracıların da belirli hakları ve yükümlülükleri bulunmaktadır.

Kiracının Hakları

• Kiralanan Yerde Oturma Hakkı: Kiracı, kira sözleşmesi devam ettiği sürece taşınmazı kullanma hakkına sahiptir.
• Kira Sözleşmesini Uzatma Hakkı: Belirli süreli kira sözleşmesinde kiracı, öngörülen kira süreleri boyunca konutta kalma hakkına sahiptir.
• Bakım ve Onarım Talep Etme: Kiralanan taşınmazda meydana gelen büyük arızalar veya yapısal sorunlar nedeniyle onarım talebinde bulunabilir.
• Kiralanan Yerde Müdehale Olmaksızın Oturma Hakkı: Ev sahibi, sözleşme devam ettiği sürece kiracını rahatsız edemez veya izinsiz bir şekilde taşınmaza giremez.

Kiracının Yükümlülükleri

• Kira Bedelini Zamanında Ödeme: Kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen tarih aralığında kira bedelini eksiksiz ödemekle yükümlüdür.
• Yan Giderleri Ödeme: Elektrik, su, doğal gaz ve apartman aidatları gibi yan giderlerin ödemesi kiracıya aittir.
• Kiralanan Taşınmazı Koruma: Kiracı, konutu veya iş yerini özenli bir şekilde kullanmalı ve herhangi bir zarar oluşturmamalıdır.
• Sözleşme Bitiminde Taşınmazı Teslim Etme: Kiracı, kira sözleşmesi sona erdiğinde taşınmazı boşaltarak eksiksiz ve temiz bir şekilde ev sahibine teslim etmelidir.

Aidat, Yan Giderler ve Bakım-Onarım Sorumlulukları

Aidatlar ve yan giderler, kiracı ile ev sahibi arasında en sık anlaşmazlık yaşanan konulardan biridir. Kira sözleşmesi bu giderleri hangi tarafın karşılayacağını belirler.

Aidat ve Yan Giderler

• Kiracının Sorumluluğunda Olan Giderler: Elektrik, su, doğal gaz, çöp toplama hizmetleri, apartman aidatları ve bölge bazlı hizmetler kiracı tarafından karşılanmalıdır.
• Ev Sahibinin Sorumluluğunda Olan Giderler: Binanın genel bakım ve onarımları, asansör giderleri, sigorta masrafları ve bina dışı tadilatları ev sahibinin sorumluluğundadır.

Bakım ve Onarım Sorumlulukları

• Kiracının Sorumluluğu: Ev içindeki musluk tamirleri, lamba değişimleri, ufak tadilatlar kiracı tarafından karşılanmalıdır.
• Ev Sahibinin Sorumluluğu: Bina ile ilgili yapısal sorunlar, tesisat değişiklikleri ve büyük çapta onarımlar ev sahibi tarafından yapılmalıdır.

Bu ayrımlar, ev sahibi ve kiracı arasındaki anlaşmazlıkların önlenmesi için kira sözleşmesine detaylı bir şekilde eklenmelidir.

Kira Bedeli ve Kira Artışı

Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Hukuki Çerçeve

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi, tarafların serbest iradeleri çerçevesinde şekillenir. Ancak bu belirleme, hukuki çerçeve içinde yapılmalı ve tarafların haklarını koruyacak şekilde düzenlenmelidir. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) ilgili maddeleri, kira bedelinin belirlenmesi ve artışı konusunda önemli düzenlemeler içermektedir.

Kira sözleşmesi yapılırken, kira bedelinin belirlenmesi sürecinde şu hususlar dikkate alınmalıdır:

• Piyasa koşulları: Kiralanan taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri değerlendirilmelidir.
• Sözleşme serbestisi: Taraflar, kira bedelini belirleme konusunda özgürdür ancak bu belirleme hukuka aykırı olmamalıdır.
• Geçerlilik şartları: Kira bedeli, sözleşmede açık ve net bir şekilde yazılmalıdır.

Konut ve işyeri kiraları için uygulanacak kira bedelinde, TBK’nın 344. maddesi çerçevesinde, 5 yıllık süre dolmadıkça kira artış oranı belirli sınırlamalara tabi tutulmaktadır.

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? TÜFE ve %25 Kira Artış Sınırı

Kira artışı, kira sözleşmesinin devam ettiği sürece belirlenen orana göre yapılır. 2022 yılında getirilen geçici düzenleme ile kira artış oranı konut kiralarında %25 ile sınırlandırılmıştır. Bu sınır, 1 Temmuz 2023’e kadar geçerli olup, daha sonrasında yürürlüğe girecek yeni düzenlemeler ile güncellenmesi muhtemeldir.

Normal şartlar altında kira artışları, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalama verisi baz alınarak yapılır. Ancak mevcut yasal düzenlemeye göre:

• Konut kiralarında kira artışı %25’i geçemez.
• İşyeri kiralarında ise TÜFE 12 aylık ortalamaya göre kira artışı uygulanabilir.
• Taraflar, sözleşmede daha düşük bir oran belirleyebilir ancak daha yüksek bir oran belirlemeleri hukuken geçersiz sayılır.

Örnek olarak, 2023 yılı itibarıyla 4.000 TL olan bir kira bedeli için hesaplanan artış şu şekildedir:

• TÜFE’ye göre %40 oranında artış olsaydı, yeni kira 5.600 TL olurdu.
• Ancak %25 sınırı nedeniyle artış 5.000 TL olarak uygulanacaktır.

Bu sınırlama, kiracıları aşırı kira artışlarından korumak için getirilmiş olup, belirli süreler sonunda güncellenmesi beklenmektedir.

Beş Yılı Aşan Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli Tespiti

Kira sözleşmesi beş yılı aşmışsa, kira bedeli belirlenirken farklı bir hukuki süreç devreye girer. TBK madde 344/3 uyarınca, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ya da beş yılın sonunda yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli şu kriterler gözetilerek belirlenir:

• TÜFE oranı,
• Emsal kira bedelleri,
• Taşınmazın bulunduğu bölgedeki kira piyasası koşulları,
• Hakkaniyet ilkesi.

Beş yılı geçen kira sözleşmelerinde, mal sahibi veya kiracı, mahkemeye başvurarak kira bedelinin tespiti davası açabilir. Bu dava sonucunda mahkeme, kira bedelini belirlerken yukarıda belirtilen kriterleri dikkate alır ve hakkaniyetli bir kira bedeli oluşturur.

Özetle, ilk beş yıl boyunca kira artışı TÜFE veya %25 sınırlaması kapsamında yapılırken, beş yıldan sonra taraflardan biri kira bedelinin güncellenmesi için mahkemeye başvurabilir.

Bu noktada kiracılar ve ev sahipleri açısından hukuki destek almak, sürecin sağlıklı yürütülmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Depozito ve Güvence Bedeli

Depozito Miktarının Yasal Sınırları

Depozito, kira sözleşmesi kapsamında ev sahibi tarafından kiracıdan talep edilen bir güvence bedelidir. Depozitonun amacı, kiralanan taşınmazda kiracı tarafından meydana gelebilecek zararların karşılanması ve sözleşme şartlarına uyulmasını sağlamaktır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito miktarı en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Bu sınır, kiracının maddi yük altına girmesini önlemek ve kiraya verenin keyfi şekilde yüksek depozito talep etmesini engellemek amacıyla belirlenmiştir.

Ev sahipleri depozito talep ederken, bu bedelin kira süresi sonunda hangi şartlarda iade edileceğini net olarak kira sözleşmesi içinde belirtmelidir. Kiracı da sözleşme imzalamadan önce depozito miktarının yasal sınırlara uygun olup olmadığını kontrol etmelidir.

Depozitonun Banka Hesabına Yatırılması ve Geri Alınması

Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiraya verenin aldığı depozito bedelini güvence altına alması gerekmektedir. Bu nedenle, depozito olarak belirlenen tutar kiracının talebi üzerine bankada açılacak vadeli bir hesaba yatırılmalıdır. Bankaya yatırılan depozito, kira süresi boyunca kiraya veren tarafından çekilemez ve yalnızca her iki tarafın rızası ile ya da kesinleşmiş bir mahkeme kararıyla geri alınabilir.

Bankaya yatırılması gereken depozito süreci şu adımlardan oluşur:

• Depozito miktarı taraflar arasında belirlenir ve kira sözleşmesi içinde yer alır.
• Kiracı, kiraya verenin belirttiği banka hesabına depozitoyu yatırır.
• Banka, depozito için özel bir vadeli hesap açarak, bu tutarı sadece belirli şartlarda geri ödenmek üzere saklar.
• Kiralanan taşınmazdaki zarar ve borç durumuna göre, kira sözleşmesi sona erdiğinde depozito iadesi gerçekleştirilir.

Depozitonun banka hesabına yatırılması hem kiracı hem de kiraya veren açısından güvence sağlamaktadır. Kiracının kira süresi boyunca yükümlülüklerini yerine getirdiği ve taşınmazda bir zarar oluşmadığı takdirde, depozito banka tarafından kiracıya iade edilmektedir.

Depozito İadesi ve Uyuşmazlıkların Çözümü

Kira süresi sonunda kiracının taşınmazı tahliye etmesiyle birlikte, depozito bedelinin iadesi gündeme gelir. Depozito iadesi sırasında dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

• Kiracı taşınmazı kira sözleşmesi şartlarına uygun şekilde kullanmış olmalıdır.
• Kiracının kira borcu veya aidat borcu bulunmamalıdır.
• Kiralanan taşınmazın herhangi bir hasar veya zarar görmemiş olması gerekir.
• Kiracının taşınmazı tahliye ettiğine dair ev sahibine yazılı bildirimde bulunması önerilir.

Eğer kiracı ve ev sahibi depozito iadesi konusunda anlaşamazsa, taraflardan herhangi biri hukuki yollara başvurabilir. Bu durumda, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde depozito iadesi davası açılabilir. Mahkeme, kira sözleşmesi şartlarını ve taşınmazın durumunu değerlendirerek karar verir. Kiraya verenin haksız yere depozitoyu iade etmemesi halinde, kiracı depozitonun faiziyle birlikte kendisine ödenmesini talep edebilir.

Uyuşmazlıkların çözümü için kira sözleşmesi içinde depozito iade şartlarının açıkça belirtilmesi büyük önem taşımaktadır. Kiracılar, sözleşme imzalanmadan önce depozito iadesiyle ilgili maddeleri dikkatlice incelemeli ve gerekirse hukuki danışmanlık almalıdır. Böylece kira süresi sona erdiğinde yaşanabilecek anlaşmazlıklar önceden önlenebilir.

Kira Sözleşmesi Süresi Dolduğunda Ne Olur?

Kira sözleşmesi, belirlenen sürenin sona ermesiyle birlikte bazı hukuki sonuçlar doğurur. Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira sözleşmesi süresi sona erdiğinde, kiracı herhangi bir bildirimde bulunmadığı takdirde kira ilişkisi kendiliğinden bir yıl daha uzar. Ev sahibinin kira sözleşmesini sona erdirebilmesi için kanunda öngörülen haklı nedenlere dayanması gerekir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise taraflardan biri, fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Konut ve iş yeri kira sözleşmeleri için bu süreç farklı işleyebilir.

Kira sözleşmesinin süresi dolduğunda, tarafların yenileme konusunda mutabık kalmaması durumunda şu seçenekler değerlendirilebilir:

• Kiracı sözleşmeyi devam ettirmek istiyorsa ve ev sahibi itiraz etmiyorsa, kira sözleşmesi kendiliğinden uzar.
• Ev sahibi, sözleşmeyi sona erdirmek istiyorsa kanuni şartları sağlamalıdır.
• Kiracı, kiralananı boşaltmak istiyorsa fesih süresine uyarak tahliye etmelidir.

Kiracının Sözleşmeyi Feshetme Hakkı

Kiracı, belirli süreli kira sözleşmesi kapsamında süre dolmadan önce kiralananı tahliye etmek isterse hukuki sorumlulukları devam eder. Ancak belirli şartlar altında kira sözleşmesini feshetme hakkı bulunmaktadır:

• Önemli Nedenler: Kiracı, kendisinin veya ailesinin sağlık, iş değişikliği veya eğitim gibi zorunlu sebeplerle taşınmazı kullanamayacağını ispat ederse kira sözleşmesini feshedebilir.
• Ev Sahibinin Yükümlülüklerini Yerine Getirmemesi: Kiralananın oturulamayacak kadar kötü durumda olması veya gerekli onarımların yapılmaması durumunda kiracı fesih hakkına sahiptir.
• Olağanüstü Durumlar: Deprem, yangın veya sel gibi afetler nedeniyle taşınmazın kullanılamaz hale gelmesi durumunda kira sözleşmesi feshedilebilir.
• Erken Tahliye Halinde Kiracının Sorumluluğu: Kiracı, süresinden önce çıkması halinde, taşınmazın makul süre içinde tekrar kiralanamaması durumunda ev sahibine bu süre için kira bedeli ödemek zorunda kalabilir.

Ev Sahibinin Sözleşmeyi Yenilememe Hakkı

Ev sahibi, kira sözleşmesi süresi sona erdiğinde sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahip değildir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri, belirlenen sürenin sonunda kiracı tarafından feshedilmediği sürece otomatik olarak uzar. Ancak ev sahibinin bazı durumlarda sözleşmeyi yenilememe hakkı bulunmaktadır:

• Kendi veya Yakınlarının Kullanım İhtiyacı: Ev sahibi, taşınmazı kendisi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu yakınları için kullanacağını ispat ederse kira sözleşmesini yenilememe hakkına sahiptir.
• Yeniden İnşa veya Esaslı Tadilat: Ev sahibinin taşınmazda büyük bir tadilat veya yeniden inşa çalışması yapması gerekiyorsa, kira sözleşmesini yenilemeyebilir.
• On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Fesih: Konut ve iş yeri kiralarında, kira sözleşmesinin toplamda on yılı aşan uzama süresi sonunda, ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeksizin kira sözleşmesini feshedebilir. Ancak bunun için fesih bildiriminin en az üç ay öncesinden yapılması gerekmektedir.

Ev sahibi, yukarıdaki nedenlerden birine dayanarak sözleşmeyi yenilememe hakkını kullanmak istiyorsa, yazılı bir bildirim yaparak kiracıya durumu bildirmelidir. Aksi takdirde, kira sözleşmesi uzamaya devam eder ve ev sahibi tek taraflı olarak tahliye talebinde bulunamaz.

Ev Sahibinin Kiracıyı Çıkarma Hakkı ve Hukuki Prosedür

Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesi süresi dolduğunda ev sahibi, kiracıyı keyfi olarak tahliye edemez. Kiracının çıkarılabilmesi için belirli hukuki sebeplerin olması ve mahkeme kararının alınması gerekmektedir. Ev sahibi, kiracıyı tahliye etmek istiyorsa, şu sebeplerden birine dayanmalıdır:

• Kendi kullanım ihtiyacı: Ev sahibi, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için kullanacağını ispat ederse kira sözleşmesini sona erdirebilir.
• Yeniden inşa veya esaslı tadilat: Kiralanan taşınmazın yıkılıp yeniden inşa edilmesi veya büyük çaplı tadilat yapılması gerekiyorsa ev sahibi tahliye talebinde bulunabilir.
• Kira bedelinin düzenli ödenmemesi: Kiracı, kira sözleşmesine uygun şekilde kira bedelini ödemediğinde ve ev sahibi iki haklı ihtar gönderdikten sonra mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilir.
• Kiracının veya eşinin aynı ilçede konutu olması: Kiracı veya eşinin aynı ilçede kendisine ait bir konutu varsa ve bu konutu kullanmasına bir engel bulunmuyorsa, ev sahibi tahliye davası açabilir.
• Tahliye taahhütnamesi: Kiracı, noter huzurunda yazılı bir tahliye taahhüdü vermişse, ev sahibi taahhüt edilen tarihten sonra mahkemeye başvurmadan tahliye işlemini gerçekleştirebilir.

Ev sahibinin kiracıyı çıkarmak için bu sebeplerden birine dayanması ve tahliye sürecini hukuki çerçevede yürütmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, mahkeme tarafından tahliye davası reddedilebilir.

Kiracı Tahliye Taahhütnamesi Nasıl İşler?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak kabul ettiği bir belgedir. Ancak, bu belgenin geçerli olabilmesi için bazı şartlar bulunmaktadır:

• Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra düzenlenmelidir. Sözleşme ile aynı anda imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersiz sayılabilir.
• Taahhüt, kiracının hür iradesiyle ve noter huzurunda imzalanmalıdır. Kiracıya baskı yapılarak imzalatılan taahhütnameler mahkeme tarafından geçersiz sayılabilir.
• Belirtilen tahliye tarihi geldiğinde kiracı taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi icra takibi başlatabilir veya mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilir.
• Mahkeme tarafından onaylanmış bir tahliye taahhütnamesine dayanarak yapılan tahliye işlemleri, diğer tahliye davalarına kıyasla daha hızlı sonuçlanmaktadır.

10 Yıllık Kiracı Tahliyesi ve Fesih Bildirim Şartları

Kiracı, kira sözleşmesi süresince korunma hakkına sahip olsa da, on yıllık uzama süresini tamamlayan kiracılar için farklı bir tahliye süreci uygulanmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesi on yıl boyunca otomatik olarak uzadıysa, ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeden tahliye talep edebilir. Ancak bunun için şu adımların takip edilmesi gerekir:

• Ev sahibi, sözleşmenin sona erme tarihinden en az üç ay önce kiracıya tahliye bildiriminde bulunmalıdır.
• Bildirim yazılı olarak yapılmalı ve noter kanalıyla veya taahhütlü posta ile kiracıya gönderilmelidir.
• Eğer kiracı bu süre sonunda taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilir.
• Mahkeme sürecinde kiracının tahliye edilmesi için ev sahibinin yasal prosedürleri eksiksiz tamamlaması gerekmektedir.

10 yıllık süresi dolmuş kira sözleşmelerinde, ev sahibinin tahliye hakkı doğsa da, mahkemeler genellikle kiracının mağdur olmaması için süreci dikkatlice incelemektedir. Bu nedenle, tahliye davasının hukuka uygun olarak yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.

Kiracı Tahliye Davası Süreci

Kiracı tahliye davası, ev sahibinin haklı bir tahliye sebebine dayanarak kiracıyı taşınmazdan çıkarmak için mahkemeye başvurmasıyla başlayan bir süreçtir. Bu süreç şu adımlardan oluşmaktadır:

• Tahliye sebebinin belirlenmesi: Ev sahibi, tahliye için geçerli bir hukuki sebebe dayanmalıdır. Örneğin, kira sözleşmesi on yıl uzamışsa, tahliye taahhütnamesi varsa veya kiracı kira borcunu ödememişse, dava açılabilir.
• İhtarnamenin gönderilmesi: Kiracıya noter aracılığıyla yazılı bir ihtarname gönderilir. Bu ihtarname, tahliye sebebini ve taşınmazın boşaltılması için tanınan süreyi içermelidir.
• Dava açılması: Kiracı, ihtarnameye rağmen taşınmazı tahliye etmezse, ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi’ne tahliye davası açabilir.
• Mahkeme süreci: Mahkeme, tarafların sunduğu delilleri inceler ve tahliye sebebinin geçerli olup olmadığına karar verir.
• Kararın uygulanması: Mahkeme tahliye kararı verdikten sonra, kiracı taşınmazı boşaltmazsa icra yoluyla tahliye işlemi gerçekleştirilir.

Tahliye davası süreci genellikle 6 ay ile 1 yıl arasında sürebilir. Ancak, mahkemelerin iş yükü ve davaya sunulan delillerin yeterliliği bu sürenin uzamasına neden olabilir.

Ev Satıldığında Kiracının Hakları

Kira sözleşmesi, kiracı ve ev sahibi arasında yapılan hukuki bir anlaşmadır. Ancak, kiralanan taşınmazın el değiştirmesi durumunda bu sözleşmenin geçerliliği ve kiracının hakları konusunda birçok kişi tereddüt yaşamaktadır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, bir taşınmaz satıldığında kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Ancak, yeni malikin belirli şartlar altında tahliye talep etme hakkı bulunmaktadır.

Ev Satılırsa Kira Sözleşmesi Geçerli Olur Mu?

Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre, kira sözleşmesi, kiralanan taşınmazın satılması durumunda yeni malik için de bağlayıcıdır. Yani, taşınmazın mülkiyeti devredildiğinde, önceki ev sahibi ile yapılan kira sözleşmesi yeni ev sahibi için de geçerliliğini korur.

Ancak bu kuralın istisnası bulunmaktadır. Yeni malik, taşınmazı kendisinin veya yakınlarının kullanma ihtiyacı olduğunu öne sürerek belirli bir süre içerisinde tahliye talep edebilir. Kiracı, sözleşme süresi boyunca kira ödeme yükümlülüğüne devam eder ve yeni malik de önceki sözleşmede yer alan şartlara uymak zorundadır.

Ev satıldığında kira sözleşmesi şu durumlarda geçerliliğini korur:

• Satın alan kişi, önceki kira sözleşmesini olduğu gibi devam ettirmeyi kabul ederse, kiracı kira süresi dolana kadar taşınmazı kullanmaya devam edebilir.
• Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, yeni malik kiracıyı tahliye edemez ve sözleşmenin süresi sonuna kadar kiracı taşınmazda kalabilir.
• Yeni malik tahliye talebinde bulunmazsa, kira sözleşmesi otomatik olarak yeni malik ile devam eder.

Bu durumlar, kiracının korunması açısından önemli olup, taşınmaz el değiştirdiğinde kiracıların haklarının zedelenmemesi için yasal güvence sağlamaktadır.

Yeni Malikin Kiracıyı Tahliye Etme Süreci

Ev sahibinin değişmesi, kiracının hemen tahliye edilmesini gerektiren bir durum değildir. Ancak, yeni malik taşınmazı kendi kullanma ihtiyacı için satın almışsa, belirli prosedürleri yerine getirerek kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir.

Yeni malik, kiracıyı tahliye edebilmek için şu süreci takip etmelidir:

1. Yazılı bildirim yapma: Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra en geç bir ay içinde kiracıya yazılı bir ihtarname göndermelidir. Bu ihtarda, taşınmazın satın alındığı ve belirli bir süre sonunda tahliye edilmesi gerektiği belirtilmelidir.
2. Altı aylık süre tanıma: Kiracı, yeni malik tarafından yapılan ihtarname sonrasında taşınmazı boşaltmak için altı ay süreye sahiptir. Bu sürede tahliye gerçekleşmezse, malik tahliye davası açabilir.
3. Dava açma süreci: Yeni malik, eğer kiracı taşınmazı tahliye etmezse, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir. Mahkeme, yeni malikin kullanım ihtiyacının gerçek olup olmadığını değerlendirerek karar verir.

Bu süreç, yeni malikin taşınmazı satın almasının ardından kiracının tahliye edilmesi için hukuki prosedürleri içermektedir. Ancak, kiracının sözleşme süresi dolmadan keyfi olarak çıkarılması mümkün değildir.

Satın Alanın İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Hakkı

Yeni malik, taşınmazı kendisinin veya yakınlarının kullanma zorunluluğu sebebiyle tahliye davası açabilir. Ancak bu sürecin hukuka uygun olması için bazı şartların yerine getirilmesi gerekmektedir.

• Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra en geç bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır.
• Kiracının tahliye edilmesi için mahkemeye başvurulmadan önce altı aylık bir süre verilmelidir.
• Yeni malik, kiralanan taşınmazı gerçekten kullanma ihtiyacı olduğunu ispat etmek zorundadır.
• Tahliye edilen taşınmaz, en az üç yıl boyunca başka bir kişiye kiralanamaz. Aksi halde, eski kiracı tazminat davası açma hakkına sahiptir.

İhtiyaç nedeniyle açılan tahliye davaları, mahkeme tarafından titizlikle incelenir. Yeni malikin, taşınmazı gerçekten kullanma ihtiyacının olup olmadığı araştırılır ve kiracının haksız bir şekilde tahliye edilip edilmediği değerlendirilir.