Kira Tespit Davaları: Kira Artış ve Mahkeme Süreci

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davaları, kiraya veren ile kiracı arasındaki kira bedelinin yeniden belirlenmesi için açılan davalardır. Bu davalar, özellikle kira bedelinin piyasa koşullarına göre çok düşük kalması veya belirli süreler içinde sözleşmede belirtilen artış oranlarının yetersiz olması durumunda gündeme gelir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesi konusunda tarafların anlaşmasına dayanarak yapılacak düzenlemeleri kapsar. Ancak tarafların bir anlaşmaya varamaması veya kira bedelinin mevcut piyasa şartlarına göre düşük olması halinde, kiraya veren ya da kiracı kira tespit davası açabilir. Özellikle beş yılını dolduran kira sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesi mahkeme tarafından hakkaniyet ilkeleri ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak yapılır.

Hangi Durumlarda Kira Tespit Davası Açılır?

Kira Sözleşmesinde Artış Oranının Belirlenmemesi

Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde, kira bedelinin artırılmasına ilişkin herhangi bir hüküm yer almıyorsa, kiraya veren kira tespit davası açarak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep edebilir. Bu durumda mahkeme, bir önceki yılın TÜFE oranını ve emsal kira bedellerini dikkate alarak bir karar verir.

Beş Yılı Aşan Kira Sözleşmelerinde

Kira sözleşmesi beş yıldan uzun süreli ya da beş yıl sonra yenilenmişse, kiraya veren veya kiracı, kira bedelinin piyasa şartlarına uygun hale getirilmesi için kira tespit davası açabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, bu durumda hâkim, TÜFE ortalaması, emsal kira bedelleri ve kiralanan mülkün durumu gibi kriterleri göz önünde bulundurarak yeni kira bedelini belirler.

Kira Bedelinin Rayiç Değerin Çok Altında Kalması

Eğer kira bedeli, bölgedeki emsal kiralara oranla çok düşük kaldıysa ve taraflar arasında anlaşma sağlanamıyorsa, kiraya veren kira tespit davası açarak kira bedelinin güncellenmesini talep edebilir.

Sözleşmede Kira Bedeli Yabancı Para Üzerinden Belirtilmişse

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, kira sözleşmesi yabancı para cinsinden yapılmışsa, beş yıl boyunca kira bedeli değiştirilemez. Ancak beş yılın sonunda, taraflar kira bedelinin güncellenmesi için mahkemeye başvurabilir.

Kira Tespit Davasının Amacı ve Sonuçları

Kira Bedelinin Mahkeme Tarafından Belirlenmesi

Mahkeme, kira bedelinin belirlenmesinde TÜFE oranlarını, emsal kira bedellerini, kiralanan mülkün durumunu ve tarafların ekonomik koşullarını dikkate alarak yeni bir kira bedeli belirler.

Mahkeme Kararının Geçerlilik Süresi

Mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, kararın kesinleşmesiyle birlikte geçerli olur ve genellikle bir sonraki kira dönemi için uygulanır. Ancak, davanın belirli prosedürleri yerine getirilerek açılmış olması durumunda, mahkeme kararı geçmiş kira dönemine de uygulanabilir.

Kiracının Hakları ve Yükümlülükleri

Kira tespit davası sonucunda belirlenen yeni kira bedeli, kiracı için bağlayıcıdır. Kiracı, mahkeme tarafından belirlenen yeni bedeli ödemekle yükümlüdür. Ancak, mahkeme kararına itiraz etme hakkı da bulunmaktadır.

Kiraya Verenin Hakları ve Yükümlülükleri

Kiraya veren, kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde artırılması için kira tespit davası açabilir. Ancak, mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli üzerinden fazladan bir artış talep edemez.

Kira Tespit Davasının Hukuki Çerçevesi

Kira tespit davaları, kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesini sağlamak amacıyla açılan hukuki süreçlerdir. Kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilen bu davalar, özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde taraflar arasında ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkları çözmek için büyük önem taşır. Türk hukukunda kira tespit davalarının çerçevesi, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili yargı kararları ile belirlenmiştir. Bu tür davalar genellikle, kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olup olmadığı, taraflar arasında kira artışına ilişkin anlaşmazlıkların nasıl çözüleceği gibi konuları kapsar.

Kira tespit davası açmak isteyen tarafın, dava açmadan önce hukuki süreci detaylı şekilde değerlendirmesi gerekir. Özellikle kira sözleşmesinde kira bedeline ilişkin belirlemeler, mahkemeye sunulacak deliller ve mevcut piyasa şartları dikkate alınmalıdır. Hukuki çerçevenin tam olarak anlaşılması, hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından hak kaybını önleyecek bir adımdır.

Türk Borçlar Kanunu'na Göre Kira Tespiti

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesi ve artırılmasıyla ilgili temel esasları düzenlemektedir. Kanuna göre kira sözleşmelerinde kira artışı belirlenmiş olsa bile bu artış oranı, tüketici fiyat endeksi (TÜFE) oranını aşamaz. Eğer kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir hüküm yer almıyorsa, mahkeme tarafından hakkaniyet ilkesi çerçevesinde belirleme yapılır.

TBK 344. maddeye göre kira bedelinin belirlenmesi şu şekildedir:

• Taraflar, kira bedelinin artırımı konusunda anlaşma yapmışlarsa, bu oran TÜFE ortalamasını geçmemek kaydıyla geçerlidir.
• Kira sözleşmesinde kira bedelinin artırımı hakkında hiçbir hüküm bulunmuyorsa, mahkeme önceki kira yılındaki TÜFE ortalamasını aşmamak koşuluyla yeni kira bedelini belirleyebilir.
• 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde veya 5 yılın sonunda kira bedeli, sadece TÜFE artışıyla değil, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak belirlenir.
• Yabancı para birimiyle yapılan kira sözleşmelerinde, ilk 5 yıl boyunca kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak 5 yılın sonunda, kira bedeli mahkeme tarafından güncellenebilir.

Türk Borçlar Kanunu, kiracıları koruma amacı güderken aynı zamanda mülk sahiplerinin de makul ve adil bir kira bedeli almasını sağlayacak hükümler içermektedir. Bu düzenlemeler, kira tespit davalarının dayanak noktalarını oluşturmaktadır.

Kira Tespit Davalarında TÜFE Oranı ve Sınırları

Kira tespit davalarında en önemli faktörlerden biri, TÜFE oranlarının kira artışında nasıl kullanıldığıdır. 2019 yılı itibarıyla yürürlüğe giren düzenleme ile kira artış oranı, en fazla TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre belirlenebilir hale getirilmiştir. Bu düzenleme, özellikle konut kiracılarını aşırı kira artışlarına karşı koruma amacı taşımaktadır.

Ancak, kira tespit davası açılması halinde TÜFE oranı tek başına belirleyici olmayabilir. Özellikle 5 yılı aşan kira sözleşmelerinde mahkeme, yalnızca TÜFE’yi değil, aşağıdaki kriterleri de dikkate alarak bir karar verebilir:

• Kiralanan taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri
• Taşınmazın fiziksel durumu ve kullanım amacı
• Kira sözleşmesinin süresi ve önceki yıllarda yapılan kira artışları
• Taşınmazın değerindeki değişiklikler

TÜFE sınırlaması, 2022 yılında getirilen geçici düzenlemelerle bir süre %25 ile sınırlandırılmıştır. Ancak bu sınırlamanın süresi dolduktan sonra, kira artışları tekrar TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıyla sınırlı olacak şekilde belirlenmeye devam edecektir. Kiraya verenler, kira tespit davası açmadan önce TÜFE oranlarını ve mevcut piyasa koşullarını göz önünde bulundurmalıdır.

5 Yılı Aşan Kira Sözleşmelerinde Hukuki Süreç

Türk Borçlar Kanunu, 5 yıl veya daha uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde kira bedelinin güncellenmesine yönelik farklı bir düzenleme getirmiştir. Bu düzenlemeye göre, 5 yıl boyunca TÜFE sınırına tabi olan kira artışları, beşinci yılın sonunda yeniden değerlendirilebilir ve mahkeme tarafından hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenebilir.

5 yılı aşan kira sözleşmelerinde kira tespiti süreci şu şekildedir:

1. Taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa: Kiraya veren veya kiracı, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için mahkemeye başvurabilir.
2. Emsal kira bedelleri dikkate alınır: Mahkeme, taşınmazın bulunduğu bölgedeki kira rayiçlerini inceleyerek karar verir.
3. Bilirkişi incelemesi yapılır: Mahkeme genellikle bir bilirkişi heyeti görevlendirerek taşınmazın güncel kira bedelini tespit ettirir.
4. Hakkaniyet indirimi uygulanır: Kiracı uzun süredir aynı taşınmazda oturuyorsa ve iyi niyetli bir şekilde ödeme yapıyorsa, mahkeme hakkaniyet indirimi uygulayarak kira bedelini belirleyebilir.

Mahkemeye başvurmadan önce kiraya verenlerin, kira tespit davası açıp açmamaya karar verirken mevcut piyasa koşullarını analiz etmesi önerilir. 5 yılı aşan kira sözleşmelerinde kira artışı, emsal kira bedelleri ve mülkün durumuna bağlı olarak belirlenebildiği için her dava kendi özel koşullarında değerlendirilmelidir.

Kira Artışının Belirlenmesi ve Kira Tespit Davaları

Kira sözleşmeleri kapsamında en sık karşılaşılan konulardan biri kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranıdır. Taraflar, kira sözleşmesi yaparken kira bedeli ve yıllık artış oranı konusunda anlaşabilirler. Ancak bazı durumlarda kira artış oranı konusunda anlaşmazlık yaşanabilir ve kira tespit davaları gündeme gelebilir. Türk Borçlar Kanunu, kira bedelinin belirlenmesi ve artırılması sürecini düzenleyen çeşitli hükümler içermektedir. Kira artışının nasıl belirlendiği, mahkeme sürecinde kira artışının nasıl hesaplandığı ve kira tespit davası olmadan kira artışı yapılıp yapılamayacağı konularına detaylı şekilde bakmak gerekir.

Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kira bedeli, tarafların özgür iradesiyle belirlenebileceği gibi, belirli yasal çerçeveler içinde de hesaplanabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesi konusunda açık düzenlemeler içermektedir. Kanuna göre kira sözleşmelerinde kira artışı için şu temel kurallar uygulanır:

• Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmişse: Taraflar, kira artış oranını sözleşmede belirleyebilir. Ancak bu oran, bir önceki yılın 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamasını geçemez.
• Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmemişse: Eğer kira sözleşmesinde herhangi bir kira artışı hükmü bulunmuyorsa, mahkeme önceki yılın 12 aylık TÜFE ortalamasını aşmamak kaydıyla kira bedelini belirler.
• 5 yıl ve üzeri kira sözleşmelerinde: Beş yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, taraflar arasında anlaşma olmasa dahi, mahkeme kiralananın emsal kira bedelleri, konumu, fiziksel durumu ve piyasa koşulları doğrultusunda hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirleyebilir.
• Yabancı para cinsinden kira sözleşmeleri: Eğer kira sözleşmesi döviz cinsinden yapılmışsa, 5 yıl geçmeden kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi uyarınca, olağanüstü ekonomik koşullar nedeniyle kira bedelinde uyarlama talep edilebilir.

Kira bedelinin belirlenmesi sürecinde, kiraya verenin keyfi bir şekilde kira artışı yapması mümkün değildir. TÜFE sınırları ve mahkeme kararları dikkate alınarak belirlenen kira bedeli, hukuki güvenceler çerçevesinde uygulanmalıdır.

Mahkeme Sürecinde Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Kira tespit davaları, özellikle 5 yılı aşan kira sözleşmelerinde veya taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık olduğunda başvurulan hukuki bir yoldur. Mahkeme sürecinde kira bedelinin belirlenmesi ve kira artışının hesaplanması belirli kriterlere göre yapılır.

Kira tespit davası sürecinde kira bedeli belirlenirken dikkate alınan kriterler şunlardır:

1. Emsal kira bedelleri: Mahkeme, benzer nitelikteki taşınmazların kira bedellerini araştırarak uygun bir kıyaslama yapar.
2. Kiralananın durumu: Kiralanan taşınmazın fiziksel yapısı, konumu, bakım durumu gibi etkenler kira bedelinin belirlenmesinde önemli rol oynar.
3. TÜFE oranı: Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira artışı en fazla TÜFE’nin 12 aylık ortalaması kadar olabilir. Ancak, 5 yılı aşan kira sözleşmelerinde TÜFE tek kriter olarak kabul edilmez.
4. Hakkaniyet indirimi: Kiracının uzun süre taşınmazda bulunması, düzenli ödeme yapması gibi faktörler dikkate alınarak mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedelinden indirim uygulanabilir.
5. Bilirkişi raporu: Mahkeme, genellikle gayrimenkul eksperleri ve ekonomi uzmanlarından oluşan bilirkişi heyeti tarafından sunulan raporlara dayanarak karar verir.

Kira tespit davasının kira artışına etkisi:

• Eğer kira sözleşmesinde bir artış oranı belirlenmişse ve 5 yıl geçmemişse, mahkeme artış oranını değiştiremez.
• 5 yılı aşan kira sözleşmelerinde, mahkeme TÜFE oranının ötesinde bir kira artışı belirleyebilir.
• Mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli, davanın açıldığı tarihi takip eden kira dönemi başından itibaren geçerli olur.

Bu süreçte, dava açmadan önce kira artışı konusunda noter aracılığıyla ihtarname göndermek, kira tespit davası açılacaksa mahkeme sürecinde avantaj sağlayabilir.

Kira Tespit Davası Olmadan Kira Artışı Yapılabilir Mi?

Kira tespit davası açmadan da kira artışı yapmak mümkündür. Ancak, bunun yasal sınırlar içinde ve tarafların mutabakatıyla olması gerekir.

Kira tespit davası olmadan kira artışı yapmanın yolları:

• Sözleşmede belirlenen oran üzerinden kira artışı yapmak: Eğer taraflar kira sözleşmesinde bir kira artış oranı belirlemişse, bu oran uygulanabilir. Ancak belirlenen oran TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını aşamaz.
• Kiracı ile anlaşarak yeni kira bedelini belirlemek: Taraflar, mahkemeye gitmeden kira bedeli konusunda anlaşarak yeni kira miktarını belirleyebilir.
• Kira dönemi bitiminde yeni bir sözleşme yapmak: Kiraya veren, kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracı ile yeni bir sözleşme imzalayarak kira bedelini güncelleyebilir.

Ancak, eğer taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık yaşanıyorsa ve 5 yılı aşan bir kira sözleşmesi varsa, kira tespit davası açmadan yüksek oranda bir kira artışı yapmak mümkün değildir. Kiracının rızası olmadan sözleşmede belirtilen artış oranı dışında bir artış talep edilirse, kiracı bunu kabul etmeyebilir ve mahkeme süreci devreye girebilir.

Kira Tespit Davası Açma Şartları

Kira sözleşmeleri, belirli bir süre boyunca taraflara yükümlülükler getiren hukuki anlaşmalardır. Ancak zaman içinde ekonomik koşulların değişmesi, kira bedelinin piyasa koşullarına göre güncellenmesi ihtiyacını doğurabilir. Kira bedelinin tespiti konusunda taraflar arasında anlaşmazlık çıkması halinde, kira tespit davaları gündeme gelir. Bu davaların açılabilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir.

Kiraya Verenin Dava Açma Hakkı ve Koşulları

Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiraya verenin kira tespit davası açma hakkı bulunmaktadır. Ancak bu davayı açabilmek için belirli hukuki şartların oluşmuş olması gerekir.

Kiraya verenin kira tespit davası açma hakkını kullanabilmesi için temel şartlar şunlardır:

1. Kira sözleşmesi yürürlükte olmalıdır: Kira tespit davası, taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi varken açılabilir. Sözleşme sona ermiş veya feshedilmişse, kira tespiti talep edilemez.

2. Kira sözleşmesi en az 5 yıl süreyle devam etmiş olmalıdır:

   • Eğer kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süredir devam ediyorsa veya 5 yılın sonunda yenilenmişse, mahkemeye başvurarak yeni kira bedelinin belirlenmesi talep edilebilir.
   • 5 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira artışı yalnızca TÜFE sınırları çerçevesinde yapılabilir.

3. Kira bedelinin güncel piyasa koşullarının altında kalması: Kira bedelinin, kiralanan taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerine göre düşük olması, kira tespit davası açmak için önemli bir gerekçedir. Mahkeme, rayiç bedellere göre kira bedelinin artırılıp artırılmayacağını değerlendirir.

4. Kira tespit davasının yeni kira dönemi başlamadan açılması:

   • Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre, dava açılmazdan önce yeni kira döneminin başlamasına en az 30 gün kala kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderilmelidir.
   • Eğer dava açılmadan önce ihtarname gönderilmezse, mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli, bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.

5. Dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması:

   • 1 Eylül 2023 itibarıyla, kira tespit davalarında arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir.
   • Kiraya verenin, dava açmadan önce arabuluculuk sürecini tamamlaması ve anlaşmazlık çözülmezse mahkemeye başvurması gerekmektedir.

Kiraya veren, yukarıdaki şartları sağladığında mahkemeye başvurarak kira tespit davası açabilir. Ancak kira tespit davası açmadan önce hukuki danışmanlık alınması, süreç boyunca hak kaybı yaşanmaması açısından önemlidir.

Kiracının Kira Tespit Davası Açma Hakkı Var mı?

Genellikle kira tespit davaları kiraya veren tarafından açılır. Ancak, belirli durumlarda kiracı da kira tespit davası açma hakkına sahiptir.

Kiracının kira tespit davası açabileceği durumlar:

1. Kira bedelinin piyasa değerinin çok üzerinde olması:

   • Kiracı, adil bir kira bedeli belirlenmesini sağlamak amacıyla mahkemeye başvurabilir.
   • Bu özellikle ekonomik dalgalanmalar nedeniyle kira bedelinin hakkaniyete aykırı şekilde yüksek olduğu durumlarda gündeme gelir.

2. Kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranının geçersiz olması:

   • Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira artışı TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını aşamaz.
   • Eğer kiracı, sözleşmede belirtilen artış oranının yasal sınırları aştığını düşünüyorsa, mahkemeye başvurarak yeni kira bedelinin tespit edilmesini talep edebilir.

3. 5 yılı aşan kira sözleşmelerinde emsal kira bedeline uygun bir kira bedeli belirlenmesi:

   • Eğer kiracı, kira bedelinin emsal kiralara göre aşırı yüksek olduğunu düşünüyorsa, mahkemeye başvurabilir.
   • Mahkeme, kiralananın durumu, emsal kiralar ve TÜFE oranı gibi kriterleri değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirleyebilir.

Kiracının kira tespit davası açabilmesi, özellikle ekonomik dengesizlikler nedeniyle aşırı artışlar yaşandığında veya sözleşme hükümlerinin hukuka aykırı olduğu durumlarda mümkün olabilir. Ancak, kiracının açacağı kira tespit davasının hukuki dayanağının sağlam olması gereklidir.

Kira Tespit Davası Açabilmek İçin Gerekli Şartlar

Kira tespit davası açılabilmesi için aşağıdaki hukuki şartların sağlanması gerekmektedir:

1. Kira sözleşmesinin yürürlükte olması:

   • Kira tespit davası açılabilmesi için, taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
   • Sözleşme sona ermişse veya taraflar arasında yeni bir kira ilişkisi kurulmamışsa, kira tespit davası açılamaz.

2. Kira sözleşmesinin en az 5 yıl süreyle devam etmesi:

   • 5 yılını dolduran kira sözleşmelerinde, mahkeme TÜFE oranının ötesinde bir kira artışına karar verebilir.
   • Daha kısa süreli sözleşmelerde kira artışı, sadece TÜFE sınırları içinde belirlenebilir.

3. Kiraya verenin ve kiracının arabuluculuk sürecini tamamlaması:

   • 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira tespit davaları için dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunludur.
   • Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, taraflar mahkemeye başvurabilir.

4. Davanın zamanında açılması:

   • Yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce ihtarname gönderilmeli veya dava açılmalıdır.
   • Aksi takdirde, mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli ancak bir sonraki kira döneminde geçerli olur.

5. Kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun olmaması:

   • Kira bedelinin emsal kiralara kıyasla çok düşük veya yüksek olması, kira tespit davası açmak için önemli bir gerekçedir.
   • Mahkeme, bilirkişi raporu, emsal kira bedelleri ve ekonomik koşulları değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.

6. Yetkili ve görevli mahkemeye başvurulması:

   • Kira tespit davaları, Sulh Hukuk Mahkemeleri tarafından görülmektedir.
   • Yetkili mahkeme, kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kira Tespit Davası Açma Süreci

Kira bedelinin mevcut piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi amacıyla açılan kira tespit davaları, belirli bir hukuki süreci takip etmeyi gerektirir. Kiraya veren veya kiracı, kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesini talep edebilir. Ancak, bu davaların başarıyla sonuçlanabilmesi için izlenmesi gereken bazı önemli adımlar bulunmaktadır.

Kira Tespit Davası Açmadan Önce İzlenmesi Gereken Yollar

Kira tespit davaları açılmadan önce, hukuki sürecin doğru şekilde yürütülmesi için belirli adımların takip edilmesi gerekmektedir. Yanlış veya eksik işlemler, davanın reddedilmesine veya beklenenden farklı bir karar alınmasına neden olabilir. Bu nedenle aşağıdaki aşamaların eksiksiz tamamlanması büyük önem taşır.

Kira Sözleşmesini ve Süreyi İncelemek

• Kira tespit davası açılabilmesi için, kira sözleşmesinin geçerli ve yürürlükte olması gerekmektedir.
• 5 yılını dolduran veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kiraya veren, emsal kira bedellerine göre güncelleme talep edebilir.

İhtarname Göndermek

• Yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi gerekmektedir.
• Eğer ihtarname gönderilmezse, açılacak dava mevcut kira dönemi için değil, bir sonraki kira dönemi için etkili olur.

Arabuluculuk Sürecini Tamamlamak

• 1 Eylül 2023 itibarıyla kira tespit davaları için arabuluculuk zorunlu hale getirilmiştir.
• Dava açmadan önce arabulucuya başvurulmalı ve arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.

Yetkili Mahkeme ve Başvuru Süreci

Kira tespit davası açarken yetkili ve görevli mahkemeye başvurmak gerekmektedir. Mahkeme seçimi ve dava açma süreci, hukuki açıdan büyük önem taşır.

Yetkili Mahkeme

• Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
• Yetkili mahkeme ise, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Dava Açma Süreci

• Kira tespit davası açmak için dava dilekçesi hazırlanmalıdır.
• Dilekçede kiralananın özellikleri, kira sözleşmesi, mevcut kira bedeli ve emsal kira bedelleri gibi bilgiler yer almalıdır.
• Dava açıldıktan sonra mahkeme süreci başlar ve gerekli belgeler toplanır.

Kira Tespit Davasında Delil Sunma ve Bilirkişi Raporu

Mahkeme sürecinde sunulan deliller, davanın sonucunu büyük ölçüde etkiler. Bu nedenle, dava sürecinde emsal kira bedelleri gibi somut deliller sunulmalıdır.

Delil Sunma

• Kira tespit davasında emlak piyasası raporları, ekspertiz raporları, önceki kira sözleşmeleri ve bölgedeki emsal kira bedelleri delil olarak sunulabilir.
• Tarafların sunduğu deliller, mahkeme tarafından değerlendirilir.

Bilirkişi Raporu

• Mahkeme, kira bedelinin belirlenmesi için bilirkişi raporu talep edebilir.
• Bilirkişi, bölgedeki emsal kiraları inceleyerek hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.
• Hakim, bilirkişi raporunu dikkate alarak kararını verir.

Kira tespit davaları, hukuki açıdan titizlikle takip edilmesi gereken süreçlerdir. Kiraya verenin veya kiracının hak kaybına uğramaması için hukuki prosedürlerin eksiksiz yerine getirilmesi büyük önem taşır.

Mahkeme Sürecinde Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira tespit davaları, kiraya veren ve kiracı arasındaki kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesini amaçlayan davalardır. Bu süreçte mahkeme, emsal kira bedellerini ve bilirkişi raporlarını değerlendirerek kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun olup olmadığını belirler. Mahkeme tarafından verilen karar, kira artışı açısından bağlayıcıdır ve uygulanma süreci belirli hukuki kriterlere dayanır.

Bilirkişi İncelemesi Nasıl Yapılır?

Kira tespit davaları sürecinde en önemli aşamalardan biri bilirkişi incelemesidir. Mahkeme, kira bedelinin hakkaniyete uygun olup olmadığını belirlemek için bilirkişinin uzman görüşüne başvurur.

• Bilirkişi heyeti, genellikle emlak uzmanları, mali müşavirler ve hukukçulardan oluşur.
• Bilirkişi, taşınmazın konumunu, kullanım amacını, büyüklüğünü, özelliklerini ve bölgedeki kira bedellerini değerlendirir.
• Mahkeme tarafından belirlenen bilirkişiler, taşınmazın yerinde keşfini yaparak güncel piyasa koşullarını inceler.
• Bilirkişi raporu, kiralanan mülkün emsal kira bedeli ile karşılaştırılmasını ve hakkaniyet ilkesine uygun bir kira bedelinin tespit edilmesini içerir.

Mahkeme, bilirkişi raporunu dikkate alarak karar verir. Ancak taraflardan biri bilirkişi raporuna itiraz edebilir ve ek rapor talep edebilir.

Emsal Kira Bedelleri Nasıl Belirlenir?

Kira tespit davaları sürecinde mahkeme, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini dikkate alarak kira bedelini belirler. Emsal kira bedelleri belirlenirken şu hususlar göz önünde bulundurulur:

• Bölgedeki benzer taşınmazların kira bedelleri incelenir.
• Taşınmazın kullanım amacı (konut veya iş yeri olması) değerlendirilir.
• Binanın yaşı, kat durumu, büyüklüğü ve iç donanımı gibi faktörler incelenir.
• Bölgedeki güncel emlak piyasası verileri dikkate alınır.
• Kiralananın kira başlangıç bedeli ile enflasyon ve TÜFE artış oranları karşılaştırılır.

Emsal kira bedellerinin tespiti, bilirkişi raporu ile mahkemeye sunulur ve mahkeme tarafından değerlendirilerek kira bedeli belirlenir.

Mahkeme Kararına Göre Kira Artışı Nasıl Uygulanır?

Kira tespit davaları sonucunda mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, kararın kesinleştiği tarihten itibaren geçerli olur. Ancak bazı durumlarda mahkeme, kararın geçmiş dönemler için de geçerli olmasına hükmedebilir.

• Mahkeme kararından sonra belirlenen yeni kira bedeli, taraflar için bağlayıcıdır.
• Kiracı, mahkemenin belirlediği kira bedelini ödemekle yükümlüdür.
• Kiraya veren, yeni kira bedeline uygun şekilde ödeme talep edebilir.
• Eğer karar geçmiş dönemleri de kapsıyorsa, kiracı eksik ödenmiş kira farklarını ödemek zorundadır.

Mahkeme kararı gereğince yeni kira bedeli belirlenirken, kira artış oranı TÜFE ortalamaları, emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu göz önünde bulundurularak hesaplanır.

Kira tespit davaları, hem kiracılar hem de kiraya verenler için hukuki açıdan kritik bir süreçtir. Davanın başarılı olabilmesi için bilirkişi incelemelerinin doğru yapılması, emsal kira bedellerinin doğru belirlenmesi ve mahkeme kararının uygulanabilir olması gerekmektedir.

Kira Tespit Davalarında Emsal Kira Bedeli ve Etkisi

Kira tespit davaları, kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesini amaçlayan hukuki süreçlerdir. Bu süreçte mahkeme, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olup olmadığını değerlendirmek için emsal kira bedellerini dikkate alır. Emsal kira bedeli, taşınmazın bulunduğu bölgedeki benzer niteliklere sahip kiralık mülklerin kira değerleri esas alınarak belirlenir. Bu kriter, kira tespit davalarında mahkemelerin karar verme sürecinde önemli bir etkiye sahiptir.

Emsal Kira Bedeli Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

Emsal kira bedeli, belirli bir bölgede bulunan ve benzer niteliklere sahip taşınmazların kira bedellerinin incelenmesiyle tespit edilen ortalama kira değeridir. Mahkemeler, kira tespit davaları sürecinde hakkaniyet ilkesine uygun olarak bir kira bedeli belirleyebilmek için emsal kira bedellerini dikkate alır.

Emsal kira bedeli hesaplanırken şu kriterler göz önünde bulundurulur:

• Taşınmazın Konumu: Bölgedeki benzer niteliklere sahip kiralık mülklerin kira fiyatları incelenir.
• Taşınmazın Kullanım Amacı: Konut veya iş yeri olup olmadığı belirlenir.
• Büyüklük ve Fiziksel Özellikler: Metrekare büyüklüğü, oda sayısı, bina yaşı, manzara gibi faktörler değerlendirilir.
• Bölgedeki Kira Piyasası: Güncel kira bedelleri incelenerek taşınmazın rayiç kira değeri hesaplanır.
• TÜFE ve Enflasyon Oranları: Kiraların yıllık artışları, TÜFE ortalamalarıyla karşılaştırılarak belirlenir.

Mahkeme, belirlenen emsal kira bedelinin doğruluğunu bilirkişi raporlarıyla teyit eder. Bilirkişi, taşınmazın bulunduğu bölgede kapsamlı bir piyasa araştırması yaparak emsal kira bedelini hesaplar.

Bölgesel Kira Fiyatları ve Mahkeme Sürecine Etkisi

Kira tespit davaları sürecinde mahkemeler, bölgesel kira fiyatlarını dikkate alarak taşınmazın kira bedelini belirler. Bölgesel kira fiyatlarının mahkeme kararına etkisi şu şekilde değerlendirilir:

• Mahkeme, emsal kira bedelleri doğrultusunda bir ortalama kira değeri belirler.
• Bilirkişi raporları, bölgesel kira fiyatlarını analiz ederek mahkemeye sunulur.
• Konut veya iş yerinin bulunduğu bölgenin kira piyasasındaki dalgalanmalar dikkate alınır.
• Bölgesel kira fiyatlarının, enflasyon oranlarıyla kıyaslanması yapılır.
• Bölgede yapılan yeni inşaatlar, ulaşım projeleri veya ticari gelişmelerin kira bedellerine etkisi değerlendirilir.

Bölgesel kira fiyatları, mahkemelerin karar sürecinde önemli bir kriterdir. Mahkeme, hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirleyebilmek için bölgesel kira piyasasındaki değişimleri detaylı olarak inceler.

Yargıtay Kararlarına Göre Emsal Kira Bedeli Uygulamaları

Yargıtay, kira tespit davalarında emsal kira bedellerinin belirlenmesi konusunda çeşitli içtihatlar geliştirmiştir. Bu kararlar, kira tespit davaları sürecinde mahkemelere yön verici niteliktedir.

• Emsal kira bedeli belirlenirken, taraflarca sunulan delillerin yanı sıra bilirkişi raporlarının da dikkate alınması gerektiği belirtilmiştir.
• Yargıtay, mahkemelerin belirlediği kira bedelinin hakkaniyete uygun olması için bölgesel kira piyasasının kapsamlı şekilde incelenmesi gerektiğini vurgulamıştır.
• Emsal kira bedeli tespit edilirken, sadece ilan sitelerindeki kira bedellerinin değil, gerçek kira sözleşmelerinin incelenmesi gerektiğine hükmedilmiştir.
• 5 yılı aşan kira sözleşmelerinde mahkemelerin, emsal kira bedelini belirlerken TÜFE artış oranlarını da göz önünde bulundurması gerektiği karar altına alınmıştır.

Yargıtay kararları, kira tespit davaları sürecinde mahkemelere yol gösterici nitelikte olup, emsal kira bedelinin doğru şekilde belirlenmesi açısından büyük önem taşır. Bu nedenle, kira tespit davalarında tarafların mahkemeye sunacağı emsal kira bedellerine ilişkin delillerin güçlü olması, dava sürecinde avantaj sağlayabilir.

Kira Tespit Davaları ile İlgili Güncel Yargıtay Kararları

Kira tespit davaları, özellikle son yıllarda değişen ekonomik koşullar ve artan kira bedelleri nedeniyle büyük bir önem kazanmıştır. Yargıtay, kira tespit davalarına ilişkin içtihatlarını sürekli olarak güncellemekte ve yeni kararlarla uygulamada yol gösterici olmaktadır. Bu bölümde, kira tespit davaları hakkında verilen güncel Yargıtay kararları, kira artış oranlarına ilişkin yaklaşımlar ve güncel yasal düzenlemeler ele alınacaktır.

Son Dönemdeki Kira Tespit Davalarına İlişkin Örnek Kararlar

Yargıtay, kira tespit davalarında hem kiraya verenin hem de kiracının haklarını gözeten kararlar vermektedir. Son dönemde öne çıkan bazı Yargıtay kararları şu şekildedir:

• Emsal kira bedelinin belirlenmesi konusunda yeni kriterler: Yargıtay, kira tespit davalarında emsal kira bedellerinin tespitinde yalnızca ilan sitelerindeki fiyatların değil, tapu kayıtları ve noter onaylı kira sözleşmelerinin de dikkate alınması gerektiğine hükmetmiştir.
• Hakkaniyet indirimi uygulamalarına ilişkin kararlar: Kiracının uzun yıllardır aynı konutta oturuyor olması ve taşınmazın bakım ve onarım masraflarını üstlenmiş olması gibi durumlarda, Yargıtay tarafından kira bedelinde hakkaniyet indirimi yapılabileceği yönünde kararlar verilmiştir.
• TÜFE artış oranının uygulanabilirliği: Yargıtay, taraflar arasında kira artışına ilişkin herhangi bir sözleşme hükmü bulunmasa dahi, kira bedelinin belirlenmesinde TÜFE ortalamalarının dikkate alınması gerektiğini vurgulamıştır.
• 5 yılını dolduran kira sözleşmelerinde kira tespit davası açılabilmesi: Yargıtay, 5 yılını doldurmuş kira sözleşmelerinde kiraya verenin kira tespit davası açarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebileceğini bir kez daha içtihatlarına eklemiştir.

Bu kararlar, kira tespit davaları açısından önemli bir referans oluşturmakta ve kira bedelinin belirlenmesinde mahkemelere yol göstermektedir.

Yargıtay'ın Kira Artışına Yaklaşımı

Yargıtay, kira artış oranlarının belirlenmesinde hem kiracının korunmasını hem de kiraya verenin haklarının dengelenmesini amaçlayan kararlar vermektedir. Bu yaklaşım doğrultusunda:

• Kira artış oranlarının kanunda belirtilen sınırlar içinde tutulması gerektiği ifade edilmiştir. Özellikle konut kiraları için getirilen %25’lik sınırlamanın, süresi dolana kadar mahkemeler tarafından uygulanması gerektiği yönünde kararlar alınmıştır.
• Kira artış oranı belirlenirken yalnızca TÜFE ortalamalarının dikkate alınmasının yeterli olmadığı, emsal kira bedellerinin de değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.
• Kiracı aleyhine aşırı yüksek kira artışı taleplerinin hakkaniyete uygun olmadığı vurgulanmıştır. Mahkemeler, yüksek kira artış taleplerini incelerken ekonomik koşulları ve kiracının ödeme gücünü de göz önünde bulundurmalıdır.
• Özellikle 10 yılı aşan kira sözleşmelerinde, kiraya verenin tahliye hakkını kullanmadan önce kira tespit davası açarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirletebileceği yönünde kararlar verilmiştir.

Bu çerçevede, Yargıtay kira artışına ilişkin kararlarında, kiracı ve kiraya verenin menfaatlerini dengede tutan bir yaklaşım benimsemektedir.

Kira Tespit Davalarındaki Güncel Düzenlemeler

Son yıllarda kira tespit davalarıyla ilgili mevzuatta bazı önemli değişiklikler yapılmıştır. Bunlar arasında:

• Konut kira artışlarında %25 sınırının getirilmesi: Geçici olarak yürürlüğe giren bu düzenleme ile konut kiralarında bir önceki yılın kira bedeline %25’ten fazla zam yapılamayacağı belirlenmiştir.
• Arabuluculuk zorunluluğu: 1 Eylül 2023 itibarıyla kira tespit davaları dahil olmak üzere kira ile ilgili birçok hukuki uyuşmazlıkta arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunlu hale getirilmiştir.
• Emsal kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kriterlerin genişletilmesi: Artık kira tespit davalarında yalnızca ilan edilen fiyatların değil, tapu kayıtları, noter onaylı kira sözleşmeleri ve bölgesel kira endeksleri gibi verilerin de dikkate alınması gerektiği hükme bağlanmıştır.
• Yargıtay içtihatlarında hakkaniyet indiriminin belirli bir yüzdeyle sınırlandırılması: Kiracının eski kiracı olması halinde yapılacak hakkaniyet indiriminin en fazla %20 oranında olabileceği yönünde kararlar alınmıştır.

Bu düzenlemeler, kira tespit davaları sürecinde mahkemelerin karar verme süreçlerini önemli ölçüde etkilemektedir. Özellikle konut kiralarına getirilen sınırlamalar, kira tespit davalarında mahkemelerin daha kapsamlı bir değerlendirme yapmasını gerektirmektedir.