Şufa Davası: Açma Süresi ve Şartları

Şufa davası, diğer bir deyişle önalım davası, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde, diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır. Şufa davası, paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve herhangi bir payın üçüncü kişilere satışıyla kullanılabilir hale gelir. Bu hakkın kullanılmasının amacı, mevcut paydaşlar arasında uyumun bozulmasını önlemek ve taşınmaz üzerindeki kontrolü koruyarak mülkiyet hakkını güvence altına almaktır.

Önalım hakkı, malikin taşınmazını istediği kişiye satma hakkını kısıtlayan bir düzenlemedir. Ancak, bu kısıtlama yasayla öngörülen bir koruma mekanizması olup, paydaşlar arasında taşınmazın bölünmesini veya farklı kişilere devredilmesini önlemek için getirilmiştir. Önalım hakkı iki temel kategoriye ayrılmaktadır:

• Yasal Önalım Hakkı: Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi gereğince, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda diğer paydaşlara öncelikli alım hakkı tanınmaktadır.
• Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı: Taraflar arasında yapılan özel bir anlaşmaya dayalı olarak ortaya çıkar ve tapu kütüğüne şerh verilmesi durumunda üçüncü kişilere karşı da hüküm ifade eder.

Şufa Hakkının Kullanılma Koşulları

Şufa hakkının kullanılabilmesi için aşağıdaki şartların mevcut olması gerekmektedir:

• Taşınmaz, paylı mülkiyet esasına tabi olmalıdır.
• Satış, paydaş dışı bir kişiye yapılmalıdır.
• Satış gerçek bir satım akdi olmalıdır, bağış veya trampa gibi devirler şufa hakkını tetiklemez.
• Noter bildirimi yapılmalıdır. Alıcı, satışın gerçekleştiğini noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirmelidir.

Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Nedir?

Şufa hakkı, diğer bir deyişle önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde, diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır. Şufa hakkı, paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve herhangi bir payın üçüncü kişilere satışıyla kullanılabilir hale gelir. Bu hakkın kullanılmasının amacı, mevcut paydaşlar arasında uyumun bozulmasını önlemek ve taşınmaz üzerindeki kontrolü koruyarak mülkiyet hakkını güvence altına almaktır.

Önalım hakkı, malikin taşınmazını istediği kişiye satma hakkını kısıtlayan bir düzenlemedir. Ancak, bu kısıtlama yasayla öngörülen bir koruma mekanizması olup, paydaşlar arasında taşınmazın bölünmesini veya farklı kişilere devredilmesini önlemek için getirilmiştir. Önalım hakkı iki temel kategoriye ayrılmaktadır:

• Yasal Önalım Hakkı: Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi gereğince, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda diğer paydaşlara öncelikli alım hakkı tanınmaktadır.
• Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı: Taraflar arasında yapılan özel bir anlaşmaya dayalı olarak ortaya çıkar ve tapu kütüğüne şerh verilmesi durumunda üçüncü kişilere karşı da hüküm ifade eder.

Şufa Davası Nasıl Açılır?

Şufa hakkını kullanmak isteyen paydaş, taşınmazın yeni alıcısına karşı şufa davası açmak zorundadır. Dava açmadan önce aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:

1. Satışın Bildirilmesi: Taşınmazın alıcısı, satış işlemini noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirmekle yükümlüdür.
2. Dava Açma Süresi: Satış işlemi noter aracılığıyla bildirildikten sonra 3 ay içinde, bildirilmemişse her halükarda 2 yıl içinde şufa davası açılmalıdır.
3. Davanın Açılacağı Mahkeme: Şufa davası, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
4. Gerekli Belgeler: Davanın açılması için tapu kaydı, noter bildirimi, satış sözleşmesi ve diğer ilgili belgeler sunulmalıdır.

Şufa davası, taşınmaz üzerindeki payın mevcut paydaşlar arasında kalmasını sağlamak amacıyla açılan bir davadır. Davacı, satın alma bedelini ödeyerek payın kendisine devredilmesini talep edebilir.

Şufa Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar

Her taşınmaz satışı şufa hakkını doğurmaz. Aşağıdaki durumlarda önalım hakkı kullanılamaz:

• Paydaşlar arasındaki satışlarda şufa hakkı uygulanmaz.
• Bağışlama, takas veya miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda önalım hakkı kullanılamaz.
• Tapusuz taşınmazlarda şufa hakkı yoktur.
• Paydaşların paylarını birlikte üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda önalım hakkı kullanılamaz.

Şufa Hakkının Kötüye Kullanılması ve Dürüstlük Kuralı

Şufa hakkının kullanımı sırasında dürüstlük kuralına uygun hareket edilmelidir. Yargıtay kararlarına göre, paydaşlar arasında uzun yıllardır süregelen bir fiili taksim (bölüşüm) söz konusuysa ve bu kullanım tarzı tüm paydaşlarca kabul edilmişse, şufa hakkının kullanılmasının dürüstlük kuralına aykırı olduğu değerlendirilebilir. Bu tür durumlarda mahkeme, davayı reddedebilir.

Şufa Davasında Bedel ve Muvazaa

Şufa davası kapsamında açılan davalarda en önemli hususlardan biri satış bedelidir. Tapuda gösterilen satış bedeli, gerçek bedelden farklı olabilir. Muvazaa durumlarında, mahkeme taşınmazın gerçek değerini tespit etmek için bilirkişi raporlarına başvurur. Satış bedelinin yüksek gösterildiğinin ispatlanması halinde, gerçek değere göre şufa hakkı kullanılabilir.

Muvazaa iddiasının mahkemeye sunulabilmesi için yazılı veya tanık delilleri gibi kanıtlar sunulmalıdır. Eğer davacı muvazaa iddiasını ispat edemezse, tapuda belirtilen bedel esas alınarak ödeme yapılması gerekir.

Şufa Davasında Süreç

1. Satış Bildirimi: Alıcının noter aracılığıyla satış işlemini paydaşlara bildirmesi gerekir.
2. Dava Açma Süresi: Bildirim yapılmışsa 3 ay, bildirilmemişse 2 yıl içinde dava açılmalıdır.
3. Mahkemeye Başvuru: Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır.
4. Mahkeme Süreci: Bilirkişi incelemesi yapılır, satış bedelinin muvazaa olup olmadığı araştırılır.
5. Sonuç: Mahkeme, şufa hakkının kullanılmasına karar verirse pay davacıya devredilir.

Sonuç

Şufa davası, taşınmaz mülkiyetinde paydaşların haklarını koruyan önemli bir hukuki yoldur. Öncelikli olarak taşınmazın mevcut paydaşları arasında kalmasını sağlayan bu hak, paylı mülkiyetin korunmasına ve üçüncü kişilerin taşınmaza paydaş olarak girmesinin engellenmesine yardımcı olur. Ancak, davanın zamanında açılması ve gerekli hukuki prosedürlerin eksiksiz yerine getirilmesi büyük önem taşır.

Hukuki süreçlerin doğru bir şekilde yönetilmesi için bir avukattan destek alınması önerilir. Şufa hakkınızı kullanmak veya şufa davası açmak için uzman bir hukuk danışmanına başvurmanız sürecin sağlıklı ilerlemesini sağlayacaktır.