Tahliye Davaları: Kiracı ve Mal Sahibi Hakları

Tahliye Davası Nedir?

Tahliye davaları, kira sözleşmesine aykırılık veya kanunda belirtilen haklı sebeplerin oluşması durumunda kiracının taşınmazdan çıkarılmasını sağlamak için açılan davalardır. Ev sahipleri, kiracının yasal yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya taşınmazın kullanılmasını gerektiren durumlar nedeniyle tahliye davası açabilirler. Ancak, kiracı haklarını koruyan yasalar gereğince her tahliye talebi mahkemelerce incelenerek değerlendirilir.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili diğer mevzuatlar, hem kiracının hem de mal sahibinin haklarını belirleyerek tahliye süreçlerini düzenlemektedir. Bu nedenle, tahliye süreci doğru bir şekilde yürütülmeli, usulüne uygun başvurular yapılmalıdır. Aksi halde, tahliye davaları reddedilebilir veya süreç uzayabilir.

Tahliye Davaları Hangi Durumlarda Açılır?

Tahliye davaları, kiracının taşınmazı tahliye etmesi için belirli hukuki nedenlere dayanarak açılabilir. İşte en yaygın tahliye nedenleri:

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Kiracı, kira bedelini sözleşmede belirtilen tarihte ödemezse ve ev sahibi tarafından yazılı olarak iki haklı ihtarname gönderilmesine rağmen borç ödenmezse tahliye davası açılabilir. İhtarname noter aracılığıyla veya icra takibi yoluyla kiracıya tebliğ edilmelidir. Kiracının kira borcunu ödememesi durumunda, mahkeme süreci sonunda icra yoluyla tahliye edilmesi mümkündür.

Bu süreçte, kiracı borcunu öderse dava düşebilir ancak belirli durumlarda ev sahibi, kiracının ödeme alışkanlıklarının bozulduğunu ve kiracının tahliyesinin gerektiğini mahkemeye sunarak süreci sürdürebilir. Kiracı, mahkeme sürecinde savunma hakkına sahiptir ve geçerli gerekçelerle ödeme yapamama nedenlerini mahkemeye sunabilir.

Kira ödememe nedeniyle tahliye davaları genellikle icra hukuk mahkemelerinde görülür ve sürecin hızlandırılması için uzman bir avukat desteği almak önerilir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye

Kiracı, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı bir tahliye taahhütnamesi imzalamışsa ancak belirtilen sürede taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi doğrudan tahliye davası açabilir. Bu tür taahhütnameler noter huzurunda düzenlendiğinde ve tarih belirtildiğinde, davanın kabul edilme ihtimali oldukça yüksektir.

Ancak, taahhütnamenin baskı veya zorla alındığı ispat edilirse mahkeme bu belgeyi geçersiz sayabilir. Bu nedenle, ev sahipleri noter onaylı ve tarih içeren bir tahliye taahhütnamesi almalıdır.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye

Ev sahibi veya onun bakmakla yükümlü olduğu kişiler (eşi, çocukları, anne ve babası) taşınmazı kişisel kullanım amacıyla ihtiyacı olduğunu belirterek tahliye davası açabilir. Mahkeme, bu ihtiyacın gerçek olup olmadığını inceler. Gerçek bir ihtiyaç kanıtlanamazsa, ev sahibi davayı kaybedebilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açan mal sahibi, kiracı tahliye edildikten sonra taşınmazı en az üç yıl boyunca başka birine kiraya veremez. Aksi takdirde, eski kiracıya tazminat ödeme yükümlülüğü doğabilir.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Bir taşınmaz satıldığında, yeni malik, taşınmazı kendisi veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanacağını gerekçe göstererek tahliye davası açabilir. Ancak, yeni malik, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı ihtarname göndermeli ve en geç 6 ay içinde tahliye davası açmalıdır. Bu süreler kaçırılırsa tahliye davası açma hakkı kaybolabilir.

Yeniden İnşa veya Büyük Onarım Nedeniyle Tahliye

Bir binanın yıkılarak yeniden inşa edilmesi ya da büyük çaplı bir onarım gerektirmesi durumunda kiracının taşınmazı tahliye etmesi gerekebilir. Mahkeme, bilirkişi raporlarıyla gerçekten bir onarım ihtiyacı olup olmadığını inceler. Eğer inşaat veya onarım tamamlandıktan sonra mal sahibi taşınmazı tekrar kiraya vermek isterse, önceki kiracının öncelikli kira hakkı bulunur.

Kiracının Eve Zarar Vermesi veya Kira Sözleşmesine Aykırı Hareket Etmesi

Kiracı, taşınmazı özensiz kullanıyorsa, apartman veya site kurallarını ihlal ediyorsa, komşulara rahatsızlık veriyorsa ya da kira sözleşmesinde belirtilen yükümlülüklere aykırı hareket ediyorsa tahliye davası açılabilir.

Tahliye Davası Açma Süreci

Tahliye davası açmak için izlenmesi gereken adımlar şunlardır:

• İhtarname Gönderme: Tahliye sebebine bağlı olarak noter aracılığıyla ihtarname gönderilmelidir.
• Dava Açma: Gerekli belgeler hazırlanarak sulh hukuk mahkemesine dava açılmalıdır.
• Mahkeme Süreci: Deliller sunulur, bilirkişi raporları alınır ve mahkeme kararı beklenir.
• Kararın Uygulanması: Mahkeme tahliye kararı verirse, icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi gerçekleştirilir.

Tahliye Davası Dilekçe Örneği

T.C. [İlgili Mahkeme Adı] Mahkemesi'ne

Davacı: [Adınız]
Davalı: [Kiracı Adı]

Dava Konusu: Tahliye Talebi

Açıklamalar:

• [Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri yazılmalı]
• [Kiracının taşınmazı tahliye etmeme gerekçesi belirtilmeli]
• [Tahliye sebebi (ödenmeyen kira, ihtiyaç, zarar verme vb.) açıkça ifade edilmeli]

Sonuç ve Talep: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalının taşınmazı tahliye etmesine karar verilmesini arz ederim.

Davacı Adı-Soyadı
İmza

Tahliye Davaları Türleri

Tahliye davaları, hukuki sebeplere göre farklı türlere ayrılmaktadır. Her dava türü, belirli yasal dayanaklara ve farklı prosedürlere tabidir. İşte en yaygın tahliye davaları türleri:

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Davası

Kiracı, kira bedelini zamanında ödemezse ve ev sahibi tarafından noter aracılığıyla veya icra takibi yoluyla iki haklı ihtar gönderilmesine rağmen borç ödenmezse, ev sahibi tahliye davası açabilir. Bu dava, icra hukuk mahkemelerinde görülmektedir.

Eğer kiracı borcunu öderse dava düşebilir. Ancak ev sahibi, kiracının ödeme alışkanlıklarını gerekçe göstererek tahliye sürecini sürdürebilir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davaları

Kiracı, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair yazılı bir tahliye taahhütnamesi imzalamışsa ancak bu tarihte çıkmazsa, ev sahibi noter onaylı taahhütnameye dayanarak tahliye davası açabilir.

Bu tür davalarda en önemli husus, taahhütnamenin baskı veya zorla alınmadığının ispat edilmesidir. Mahkemeler, kiracının taahhütnameyi kendi rızasıyla ve belirli bir tarihte imzaladığını doğrulaması halinde davayı kabul eder.

İhtiyaç Sebebiyle Açılan Tahliye Davaları

Ev sahibi veya onun bakmakla yükümlü olduğu kişiler (eşi, çocukları, anne ve babası), taşınmazı kişisel kullanım amacıyla kullanmak istiyorsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Mahkeme, gerçekten bir ihtiyaç olup olmadığını inceler. Eğer ihtiyaç kanıtlanamazsa, ev sahibi davayı kaybedebilir. Ayrıca, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz üç yıl boyunca başka birine kiraya verilemez.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davaları

Bir taşınmaz el değiştirdiğinde, yeni malik kendi ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak, yeni malik satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı ihtar çekmeli ve 6 ay içinde tahliye davası açmalıdır.

Bu sürelere dikkat edilmezse, tahliye hakkı kaybolabilir.

Yeniden İnşa veya Büyük Onarım Nedeniyle Tahliye Davaları

Eğer taşınmazın yıkılıp yeniden inşa edilmesi veya büyük bir tadilattan geçmesi gerekiyorsa, ev sahibi tahliye davası açabilir. Mahkeme, bu ihtiyacın gerçekten var olup olmadığını bilirkişi raporlarıyla inceler.

Eğer inşaat veya onarım tamamlandıktan sonra taşınmaz tekrar kiraya verilmek istenirse, önceki kiracıya öncelikli kira hakkı tanınır.

Kiracının Sözleşmeye Aykırı Davranışı Nedeniyle Tahliye Davaları

Kiracı, apartman veya site kurallarını ihlal ediyor, komşulara rahatsızlık veriyor ya da taşınmaza zarar veriyorsa, ev sahibi sözleşmeye aykırılık gerekçesiyle tahliye davası açabilir.

Bu davalarda ev sahibinin, kiracının sözleşmeye aykırı hareket ettiğini ispatlaması gerekir. Örneğin, komşulardan alınan şikayetler veya taşınmaza verilen zararın ekspertiz raporu ile belgelenmesi gerekir.

Tahliye Davası Açmadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler

Tahliye sürecine başlamadan önce, hem ev sahiplerinin hem de kiracıların yasal haklarını ve yükümlülüklerini bilmesi önemlidir. Davanın doğru bir şekilde ilerlemesi için aşağıdaki noktalara dikkat edilmelidir:

Kiracıya Yazılı Bildirim Yapılmalı

Ev sahibi, tahliye davası açmadan önce kiracıya yazılı ihtarname göndermeli ve bu ihtarnamenin noter aracılığıyla veya icra yoluyla tebliğ edilmesini sağlamalıdır. Aksi takdirde, mahkemeler davayı reddedebilir.

Tahliye Sebebi Hukuki Dayanağa Sahip Olmalı

Ev sahipleri, keyfi olarak tahliye davası açamaz. Her tahliye sebebinin Türk Borçlar Kanunu'na (TBK) uygun bir hukuki gerekçeye dayanması gerekmektedir.

Örneğin, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açan bir ev sahibi, taşınmazı üç yıl boyunca başka birine kiraya veremeyeceğini bilmelidir.

Süreler ve Prosedürlere Dikkat Edilmeli

Her tahliye türünün belirli yasal süreleri ve prosedürleri vardır. Örneğin, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davaları satın alma tarihinden itibaren en geç 6 ay içinde açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa dava açma hakkı kaybedilir.

Tahliye Davalarında Zamanaşımı ve Süreler

Tahliye davalarında belirli sürelerin kaçırılması, ev sahipleri için hak kaybına neden olabilir. İşte bazı önemli süreler:

• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye: Kiracıya yazılı iki haklı ihtarname gönderildikten sonra, ev sahibi 1 yıl içinde tahliye davası açmalıdır.
• Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye: Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan bir ay içinde ihtarname göndermeli ve en geç 6 ay içinde tahliye davası açmalıdır.
• Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye: Kiracı, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, o tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
• İhtiyaç nedeniyle tahliye: Ev sahibi, kira sözleşmesi bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.

Süreler mahkemeye sunulan delillere göre değişiklik gösterebilir. Bu nedenle, süre takibi profesyonel bir avukat ile yapılmalıdır.

Mahkeme Sürecinde Karşılaşılabilecek Sorunlar

Tahliye davaları, hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından karmaşık ve uzun sürebilen hukuki süreçlerdir. Mahkemelerde karşılaşılabilecek olası sorunlardan bazıları şunlardır:

Kiracının Mahkemeye İtiraz Etmesi

Kiracılar, haksız bir tahliye talebi olduğunu düşündüğünde mahkemeye itiraz edebilir. Örneğin, tahliye taahhütnamesinin baskı altında alındığını iddia edebilir veya kira borcunun geçerli bir sebeple ödenemediğini savunabilir.

Bu tür itirazlar, davanın uzamasına neden olabilir.

Eksik veya Geçersiz Belgeler

Ev sahipleri, tahliye davası açarken tüm yasal prosedürleri eksiksiz yerine getirmelidir. Eksik veya hatalı belgeler nedeniyle dava reddedilebilir.

Örneğin, tahliye taahhütnamesinin noter onaylı olmaması veya yasal sürede ihtarname gönderilmemesi davanın kaybedilmesine neden olabilir.

Mahkeme Sürecinin Uzaması

Tahliye davaları, mahkeme yoğunluğu ve itirazlar nedeniyle uzun sürebilir. Ortalama bir tahliye davası 6 ay ile 2 yıl arasında tamamlanmaktadır. Avukat desteği almak, sürecin daha hızlı ilerlemesini sağlayabilir.