Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz üzerindeki tapu kaydının hukuka aykırı olarak düzenlendiği iddiasıyla açılan ve gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkını korumayı amaçlayan bir dava türüdür. Tapu kayıtları, Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesi gereği resmî sicil olarak kabul edilir ve bu sicillerin hatasız, eksiksiz ve hukuka uygun olarak tutulması zorunludur.

Bazı durumlarda usulsüz veya yolsuz tescil nedeniyle tapu kaydı gerçek hak sahipliği durumunu yansıtmayabilir. Bu durumda, mağdur olan kişi tapu iptal ve tescil davası açarak kaydın düzeltilmesini talep edebilir.

Tapu iptal ve tescil davaları, genellikle hukuka aykırı bir şekilde yapılan tescillerin iptal edilerek gerçek hak sahibinin adına yeniden tescil edilmesini sağlamak amacıyla açılır. Bu tür davalar, taşınmaz mülkiyetine ilişkin en önemli hukuki koruma mekanizmalarından biridir.

Bu davalar genellikle şu nedenlerle açılır:

• Yolsuz tescil
• Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma)
• Vekalet yetkisinin kötüye kullanılması
• Hukuki ehliyetsizlik
• İmar uygulamalarından kaynaklanan hatalar
• Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik

Her bir sebep, ayrı bir hukuki süreci gerektirir ve davanın açılması için belirli şartların yerine getirilmesi gerekir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Açılma Sebepleri

Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptali

Tapu kaydı, geçerli bir hukuki sebep olmadan veya sahte belgelerle oluşturulmuşsa, yolsuz tescil söz konusudur. Gerçek hak sahibi, tapu iptal ve tescil davası açarak bu hukuka aykırı kaydın düzeltilmesini sağlayabilir.

Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Nedeniyle Tapu İptali

Miras bırakan kişi, bazı mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla taşınmazını üçüncü kişilere göstermelik satış yaparak devredebilir. Bu tür işlemler muvazaalı işlem sayılır ve mirasçılar tarafından tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Tapu iptali davaları, muris muvazaası davası gibi mal kaçırma durumlarında sıklıkla açılan davalardır. Bu tür durumlarda ayrıca tereke tespiti davası ile mirasın bütünlüğünü koruma yoluna gidilebilir.

Vekalet Yetkisinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali

Vekil, vekalet verenin menfaatine aykırı işlemler yaparak taşınmazı haksız şekilde devredebilir. Bu gibi durumlarda tapu iptal ve tescil davası açılarak taşınmazın gerçek sahibine devredilmesi sağlanabilir.

Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali

Akıl hastalığı, yaşlılık veya benzeri sebeplerle fiil ehliyeti olmayan bir kişinin yaptığı tapu devri hukuken geçersiz sayılabilir. Bu tür işlemler nedeniyle mağdur olan kişiler tapu iptal ve tescil davası açabilir.

İmar Uygulamalarından Kaynaklanan Tapu İptali

Belediyeler veya ilgili kamu kurumları tarafından yapılan imar düzenlemeleri sırasında bazı taşınmazların tapu kayıtlarında hatalar oluşabilir. Bu tür hataların düzeltilmesi için tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Tapu Tescili

Bir kişi 20 yıl boyunca nizasız ve aralıksız malik sıfatıyla taşınmazı kullanıyorsa, tapu iptal ve tescil davası açarak taşınmazın kendi adına tescil edilmesini sağlayabilir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davasında yetkili ve görevli mahkemenin doğru belirlenmesi, dava sürecinin sağlıklı ilerlemesi açısından büyük önem taşır. Yetkisiz veya görevsiz mahkemede açılan davalar usulden reddedileceği için, dava açılmadan önce bu hususların dikkatlice değerlendirilmesi gerekir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır?

Dava Dilekçesi Hazırlanması

• Taşınmazın tapu kaydı bilgileri açıkça belirtilmelidir.
• Tapu kaydına yönelik hukuka aykırılıklar anlatılmalıdır.

Mahkemeye Başvuru

• Yetkili mahkemeye dilekçe sunularak dava açılır.

Delillerin Sunulması

• Tapu kayıtları, bilirkişi raporları, keşif tutanakları ve tanık beyanları gibi deliller toplanır.

Keşif ve Bilirkişi İncelemesi

• Mahkeme, taşınmazın durumu hakkında bilirkişi raporu alabilir.

Mahkeme Kararı ve Uygulama

• Tapu iptali ve tescil kararı çıkarsa, tapu müdürlüğü kayıt değişikliğini yapar.

Tapu İptal ve Tescil Davasında İhtiyati Tedbir

Tapu iptal ve tescil davası devam ederken, taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi, üzerinde ipotek tesis edilmesi veya başkaca hukuki işlemlere konu olması mümkündür. Bu tür riskleri önlemek amacıyla davacı taraf, mahkemeden ihtiyati tedbir talebinde bulunabilir.

İhtiyati tedbir, dava sürecinde taşınmazın mevcut durumunun korunmasını sağlayan hukuki bir önlem olup, Türk Medeni Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) kapsamında düzenlenmiştir.

İhtiyati Tedbirin Önemi

Tapu iptal ve tescil davası, uzun sürebilecek bir dava türü olduğu için davanın açılmasından karar verilene kadar taşınmazın elden çıkarılması veya üzerinde yeni haklar tesis edilmesi, davacının hak kaybına uğramasına neden olabilir. Mahkeme, ihtiyati tedbir kararı vererek, taşınmazın devrini, temlikini veya üzerinde tasarrufta bulunulmasını engelleyebilir.

İhtiyati Tedbir Nasıl Talep Edilir?

Davacı, tapunun üçüncü kişilere devrini engellemek için şu yollarla ihtiyati tedbir talep edebilir:

Dava açarken ihtiyati tedbir talep edilmesi

• Dava dilekçesinde "taşınmazın davanın sonuna kadar devrinin önlenmesi amacıyla ihtiyati tedbir konulmasını talep ediyoruz" şeklinde bir talep eklenmelidir.
  Dava açıldıktan sonra ihtiyati tedbir talep edilmesi
• Eğer dava açılırken tedbir talep edilmemişse, mahkemeye ayrıca bir dilekçe verilerek tedbir kararı istenebilir.
  Geçici Hukuki Koruma Kararı Alınması
• Mahkeme, ihtiyati tedbir talebini değerlendirerek taşınmazın üçüncü kişilere devrini engelleyen bir şerh koyabilir.

İhtiyati Tedbir Kararı Ne Zaman Kaldırılır?

Mahkeme, ihtiyati tedbir kararını davanın kesinleşmesine kadar kaldırmaz. Ancak bazı durumlarda, karşı taraf "ihtiyati tedbirin kaldırılması" talebinde bulunarak teminat karşılığında tedbirin kaldırılmasını isteyebilir.

---

Tapu İptal ve Tescil Davası Ne Kadar Sürer?

Tapu iptal ve tescil davalarının süresi, davanın özelliklerine ve mahkemenin iş yüküne bağlı olarak değişebilir. Genellikle 1 ila 3 yıl arasında sürmektedir.

Davanın uzun sürmesine neden olabilecek faktörler şunlardır:

• Bilirkişi incelemesi ve rapor süreci
• Keşif yapılması ve taşınmazın yerinde incelenmesi
• Tanıkların dinlenmesi ve delil sunma süreci
• Mahkemenin iş yükü ve duruşmalar arasındaki zaman aralıkları
• Dosyanın istinaf veya temyize gitmesi (Yargıtay süreci)

Dava Sürecini Kısaltmak İçin Neler Yapılabilir?

• Eksiksiz ve doğru bir dilekçe hazırlanmalı
• Tapu kayıtları ve ilgili deliller eksiksiz sunulmalı
• Bilirkişi incelemesi ve keşif için gerekli bilgiler tam olarak verilmeli
• Dava sürecinde gerekli hukuki takip yapılmalı ve duruşmalara eksiksiz katılım sağlanmalı

Eğer mahkemenin verdiği karar istinaf veya temyize taşınırsa, dava süresi 4 ila 5 yıla kadar uzayabilir.

---

Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı Var mı?

Genel olarak tapu iptal ve tescil davalarında zamanaşımı bulunmaz, çünkü mülkiyet hakkı sürekli bir hak olduğu için, herhangi bir zaman dilimiyle sınırlandırılamaz.

Ancak bazı özel durumlarda hak düşürücü süreler ve zamanaşımı süreleri geçerli olabilir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımına Tabi Olan Durumlar:

• Kadastro sonrası açılacak tapu iptal davalarında: Kadastro çalışmalarının kesinleşmesinden itibaren 10 yıl içinde dava açılmalıdır. (Kadastro Kanunu md. 12)
• Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle açılan davalarda: Vekilin işleminin öğrenilmesinden itibaren 5 yıl içinde dava açılmalıdır.
• Borçlandırıcı işlemlerden kaynaklanan tapu iptal davalarında: Genel zamanaşımı süresi 10 yıldır (Türk Borçlar Kanunu md. 146).

Zamanaşımına Tabi Olmayan Durumlar:

• Yolsuz tescil nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davaları
• Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) nedeniyle açılan davalar
• Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davaları

Sonuç olarak, tapu iptal ve tescil davasının zamanaşımına tabi olup olmadığı, davanın dayandığı hukuki sebebe göre değişiklik göstermektedir. Eğer hak düşürücü süre dolmuşsa, dava açılamaz ve hak kaybı yaşanır. Bu yüzden, hak sahiplerinin mümkün olan en kısa sürede dava açmaları büyük önem taşır.