Gayrimenkul Mevzuatı: Güncel Düzenlemeler

Gayrimenkul Mevzuatı Nedir?

Gayrimenkul mevzuatı, taşınmaz malların alım, satım, kiralama, miras yoluyla intikal, ipotek ve diğer hukuki işlemlerini düzenleyen kapsamlı bir hukuk dalıdır. Türkiye’de gayrimenkul mevzuatı, Türk Medeni Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, Tapu Kanunu, İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde şekillenir. Bu mevzuat, hem bireylerin hem de şirketlerin taşınmazlarla ilgili haklarını güvence altına almayı amaçlamaktadır. Gayrimenkul mevzuatına uygun olarak yapılan işlemler, hukuki güvenliği sağlayarak tarafların hak kaybına uğramasını önlemektedir.

Gayrimenkul hukuku, bireyler ve tüzel kişiler arasında taşınmaz mülkiyetine dair oluşabilecek her türlü ihtilafı düzenlerken, yatırımcılar açısından da büyük önem taşımaktadır. Özellikle büyük ölçekli inşaat projeleri, kentsel dönüşüm uygulamaları ve yabancı yatırımcıların Türkiye'de taşınmaz edinme süreçleri bu mevzuat kapsamında düzenlenmektedir.

Gayrimenkul Mevzuatının Kapsamı ve Önemi

Gayrimenkul mevzuatı, taşınmazların edinilmesi, kullanımı, devri ve miras yoluyla intikali gibi pek çok süreci kapsar. Tapu işlemlerinden imar planlarına, kamulaştırmadan kira sözleşmelerine kadar geniş bir yelpazede düzenlemeler içeren bu mevzuat, taşınmaz hukukunun temel yapı taşlarından biridir.

Gayrimenkul mevzuatının önemi, özellikle taşınmaz sahipleri, kiracılar, inşaat firmaları ve yatırımcılar açısından büyük bir güvence sağlamasından kaynaklanmaktadır. Mevzuata uygun hareket edilmediği takdirde, tapu iptali, imar cezaları, kira anlaşmazlıkları ve kamulaştırma gibi birçok hukuki problem ortaya çıkabilmektedir.

Özellikle büyük ölçekli gayrimenkul yatırımları yapan kişi ve kurumlar için gayrimenkul mevzuatına hakim olmak, olası riskleri minimize etmek adına büyük önem taşır. Hukuka uygun bir şekilde gerçekleştirilen gayrimenkul alım satım işlemleri, uzun vadede taraflara hukuki güvenlik sağlar.

Gayrimenkul mevzuatı kapsamındaki bazı temel düzenlemeler şunlardır:

• Tapu işlemleri ve taşınmaz devirleri
• İpotek tesis ve kaldırma işlemleri
• Kat mülkiyeti ve kat irtifakı düzenlemeleri
• Kentsel dönüşüm ve imar mevzuatı
• Kiralama işlemleri ve kira sözleşmeleri
• Kamulaştırma ve devletin taşınmaz üzerindeki tasarrufları
• Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinme şartları

Taşınmaz Hukuku ile İlişkisi

Taşınmaz hukuku, gayrimenkul mevzuatının temelini oluşturan ve taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkı, tasarruf yetkisi ve diğer ayni hakları düzenleyen hukuk dalıdır. Türk Medeni Kanunu'nun eşya hukuku bölümü, taşınmaz hukuku ile ilgili en temel düzenlemeleri içermektedir. Gayrimenkul mevzuatı ise taşınmaz hukukunun uygulama alanındaki detayları belirlemektedir.

Örneğin, tapu siciline yapılan kayıtlar taşınmaz hukuku kapsamında değerlendirilirken, tapu işlemlerinin nasıl gerçekleştirileceği ve hangi belgelerin gerektiği gayrimenkul mevzuatına göre belirlenmektedir. Benzer şekilde, kira hukuku taşınmaz hukuku ile doğrudan bağlantılıdır. Kiraya veren ve kiracı arasındaki ilişkiler, kira sözleşmeleri ve tahliye süreçleri de taşınmaz hukuku çerçevesinde şekillenmektedir.

Taşınmaz hukuku ile gayrimenkul mevzuatının en önemli bağlantılarından biri de miras hukuku ile olan ilişkisidir. Bir taşınmazın miras yoluyla intikali, ortaklık durumları ve mirasçıların hakları, hem taşınmaz hukuku hem de gayrimenkul mevzuatı kapsamında düzenlenir. Bu nedenle, taşınmaz sahipleri ve yatırımcılar için mevzuata hakim olmak, olası hukuki süreçlerde avantaj sağlamaktadır.

Güncellenen Yasalar ve Değişiklikler

Gayrimenkul mevzuatı, toplumun ihtiyaçları ve ekonomik dinamiklere bağlı olarak sürekli olarak güncellenmektedir. Türkiye'de son yıllarda özellikle kentsel dönüşüm, imar planları, yabancıların taşınmaz edinmesi ve tapu işlemleri ile ilgili birçok yasa ve yönetmelik değişikliğe uğramıştır.

Özellikle kentsel dönüşüm kapsamında yapılan yeni düzenlemeler, riskli binaların yenilenmesi ve mülk sahiplerinin haklarının korunması açısından büyük önem taşımaktadır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, bu süreçte belirleyici rol oynayan mevzuatlardan biridir.

Ayrıca, tapu işlemleriyle ilgili dijitalleşme adımları da gayrimenkul mevzuatındaki önemli yenilikler arasındadır. Elektronik tapu başvuruları, dijital ortamda yapılan taşınmaz devir işlemleri ve noter onaylı sözleşmelerin e-Devlet üzerinden kontrol edilmesi gibi yenilikler, taşınmaz işlemlerini hızlandıran ve güvenliği artıran düzenlemeler arasında yer almaktadır.

Kira hukukunda yapılan yeni düzenlemeler de gayrimenkul sahipleri ve kiracılar açısından büyük değişiklikler getirmiştir. Özellikle fahiş kira artışlarını önlemek amacıyla getirilen sınırlamalar, kiracıların haklarını güçlendiren ve mülk sahiplerinin yasal sınırlar içinde hareket etmesini sağlayan önemli değişikliklerdir.

Tüm bu değişiklikler, gayrimenkul sahipleri, yatırımcılar ve hukukçular için dikkatle takip edilmesi gereken düzenlemelerdir. Güncellenen mevzuata uygun hareket edilmemesi durumunda, tapu iptali, imar cezaları, kiracı tahliye davaları ve ortak mülkiyet uyuşmazlıkları gibi birçok hukuki sorun yaşanabilir.

Gayrimenkul mevzuatı, taşınmaz işlemlerinin hukuki güvence altında yapılmasını sağlarken, bireylerin haklarını koruma altına alır. Bu nedenle, taşınmaz hukuku alanında uzman bir avukattan destek almak, özellikle büyük ölçekli işlemler ve yatırımlar söz konusu olduğunda büyük önem taşır. Güncellenen yasaların takibi ve mevzuata uygun hareket edilmesi, taşınmaz sahipleri için güvenli ve sorunsuz bir sürecin temelini oluşturur.

Tapu ve Kadastro Mevzuatı

Tapu Tescil İşlemleri ve Hukuki Çerçeve

Tapu tescil işlemleri, taşınmazların mülkiyetinin hukuki olarak kayıt altına alınmasını sağlayan resmi işlemlerdir. Türkiye’de tapu tescili, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yürütülmekte olup, taşınmazın malikini belirleyen en önemli hukuki dayanaklardan biridir. Tapu Sicili, taşınmazların mülkiyet bilgilerini içeren ve kamuya açıklık ilkesi çerçevesinde yürütülen bir sicildir. Gayrimenkul mevzuatı kapsamında tapu tescil işlemleri, taşınmazların hukuki güvence altına alınmasını sağlayarak mülkiyet haklarının korunmasına yardımcı olur.

Tapu tescili, taşınmazın devri, bağış, miras yoluyla intikal, ipotek tesisi, haciz ve sınırlı ayni hakların tescili gibi durumlarda zorunlu bir işlemdir. Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesine göre mülkiyetin kazanılması için tescil işlemi şarttır. Ancak bazı istisnai durumlarda, mahkeme kararı ile de mülkiyetin devri mümkün olabilir. Gayrimenkul mevzuatı, tapu tescili sürecinde tarafların haklarını belirler ve usulsüz işlemleri önlemek adına belirli prosedürler öngörür.

Tapu tescili sırasında tapu müdürlüğü tarafından istenen belgeler şunlardır:

• Kimlik belgesi
• Tapu senedi
• İşlem türüne göre vergi ve harç makbuzları
• İlgili tarafların noter onaylı vekaletnamesi (vekaleten işlem yapılıyorsa)

Tapu tescili, hukuka aykırı veya yanlış bir işlem içeriyorsa ilgililer tarafından tapu iptal davası açılarak düzeltilmesi mümkündür.

Kadastro Tespitleri ve İtiraz Süreçleri

Kadastro, taşınmaz malların sınırlarını belirleyerek haritalandıran ve tapu siciline kaydeden bir süreçtir. Türkiye’de kadastro işlemleri, 3402 sayılı Kadastro Kanunu çerçevesinde yürütülmektedir. Kadastro, taşınmazların mülkiyet haklarını belirleyerek hukuki güvenliği sağlamak için yapılan bir işlemdir. Gayrimenkul mevzuatı, kadastro işlemlerinin düzenlenmesi ve taşınmaz haklarının korunmasına yönelik hükümler içermektedir.

Kadastro süreci şu aşamalardan oluşur:

1. Kadastro Çalışmalarının Başlatılması: Belirlenen bölgede ilgili kamu kurumları tarafından kadastro süreci başlatılır.
2. Kadastro Tespitleri: Uzman ekipler tarafından taşınmazların sınırları ve malik bilgileri belirlenir.
3. Askı Süreci: Kadastro tespitleri tamamlandıktan sonra belirli bir süre askıya çıkarılır ve ilgililere duyurulur.
4. İtiraz ve Düzeltme Süreci: İlgili kişiler, hatalı olduğunu düşündükleri kayıtlarla ilgili kadastro mahkemelerine itiraz edebilirler.

Kadastro işlemlerine yapılan itirazların en yaygın sebepleri şunlardır:

• Taşınmazın sınırlarının yanlış belirlenmesi
• Tapuda kayıtlı malik ile fiili kullanıcı arasında uyuşmazlık bulunması
• Kadastro sırasında yapılan ölçüm hataları

Kadastro tespitlerine itiraz süresi, askı süresinin sona ermesinden itibaren 30 gün olup, bu süre içerisinde yapılan itirazlar ilgili mahkemede değerlendirilerek düzeltme işlemi yapılabilir. Gayrimenkul mevzuatı, taşınmaz sahiplerinin mülkiyet haklarını güvence altına almak ve kadastro sürecinde yaşanabilecek anlaşmazlıkları önlemek adına çeşitli yasal yollar sunmaktadır.

Tapu İptali ve Tescil Davaları

Tapu iptali ve tescil davaları, tapu sicilinde yer alan hatalı veya hukuka aykırı kayıtların düzeltilmesi amacıyla açılan davalardır. Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesine göre, yolsuz tescil nedeniyle mağdur olan kişiler, mahkemeye başvurarak tapu kaydının iptalini ve düzeltilmesini talep edebilirler. Gayrimenkul mevzuatı, bu tür davaların hangi şartlarda açılabileceğini detaylandırarak, mülk sahiplerinin haklarını güvence altına alır.

Tapu iptal ve tescil davalarının en yaygın nedenleri şunlardır:

• Hile veya Aldatma: Bir taşınmazın devri sırasında taraflardan birinin aldatılması sonucu tapuda yapılan işlemler geçersiz olabilir.
• Hukuka Aykırı Tescil: Resmi belgelerde sahtecilik veya yetkisiz kişiler tarafından yapılan işlemler tapunun iptali için gerekçe oluşturabilir.
• Hatalı Kadastro Tespitleri: Kadastro sırasında yapılan yanlış ölçümler nedeniyle tapu kayıtlarının düzeltilmesi gerekebilir.
• Muris Muvazaası: Mirasçıları aldatmak amacıyla yapılan muvazaalı işlemler sonucunda taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi durumunda tapu iptal davası açılabilir.

Tapu iptal ve tescil davası açmak isteyen kişilerin izlemesi gereken süreç şu şekildedir:

1. İlgili Mahkemeye Başvuru: Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır.
2. Delillerin Sunulması: Tapu kaydı, sözleşmeler, tanık beyanları ve bilirkişi raporları mahkemeye sunulmalıdır.
3. Mahkeme Süreci: Mahkeme, sunulan delilleri değerlendirerek tapunun iptaline veya düzeltilmesine karar verebilir.
4. Kararın Uygulanması: Mahkemenin verdiği karar, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilerek tapu kaydı düzeltilir.

Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın mülkiyetine ilişkin kritik sonuçlar doğurduğundan, profesyonel hukuki destek alınarak yürütülmesi gereken davalardır. Gayrimenkul mevzuatı çerçevesinde taşınmaz sahiplerinin haklarını koruyabilmeleri için bu tür hukuki süreçlere dikkat etmeleri büyük önem taşımaktadır. Gayrimenkul mevzuatı çerçevesinde taşınmaz sahiplerinin haklarını koruyabilmeleri için bu tür hukuki süreçlere dikkat etmeleri büyük önem taşımaktadır. Gayrimenkul mevzuatına uygun şekilde hareket edilmemesi, hak kayıplarına yol açabileceğinden, süreçlerin titizlikle takip edilmesi gerekmektedir.

Gayrimenkul Satış ve Devir İşlemlerine İlişkin Mevzuat

Gayrimenkul alım satımı, taşınmazların mülkiyetinin devriyle ilgili yasal prosedürlere tabi olan önemli bir süreçtir. Türkiye'deki gayrimenkul mevzuatı, taşınmazların güvenli ve şeffaf bir şekilde el değiştirmesini sağlamak amacıyla belirli kurallar ve düzenlemeler getirmiştir. Satış ve devir işlemlerinde tapu tescili, noter onayı, satış vaadi sözleşmeleri ve diğer hukuki yükümlülükler büyük önem taşımaktadır. Ayrıca bankadan satılık gayrimenkuller ve devre mülk gibi özel durumlar için de belirli yasal düzenlemeler mevcuttur.

Satış Vaadi Sözleşmesi ve Noter Onayı

Satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın belirli şartlar altında ilerleyen tarihlerde satılacağını taahhüt eden hukuki bir belgedir. Ancak bu sözleşme doğrudan mülkiyet devri sağlamaz; sadece ilerleyen aşamalarda tapuda gerçekleştirilecek asıl satış işlemi için bir taahhüt niteliğindedir.

Türkiye'de geçerli bir satış vaadi sözleşmesi yapabilmek için şu şartlar yerine getirilmelidir:

• Sözleşmenin noter huzurunda düzenlenmesi ve onaylanması gerekmektedir.
• Tarafların kimlik bilgileri ve taşınmazın tapu kaydı eksiksiz olarak belirtilmelidir.
• Sözleşmede satış bedeli, ödeme planı ve tarafların yükümlülükleri açıkça yazılmalıdır.
• Alıcı, satış bedelinin bir kısmını veya tamamını peşin olarak ödemeyi taahhüt edebilir.
• Satış vaadi sözleşmesi, ileride açılabilecek bir tapu tescil davasına temel teşkil edebilir.

Bu sözleşme, özellikle kat irtifakı bulunan projelerde veya inşaat halindeki taşınmazlar için sıklıkla tercih edilir. Noterde yapılan sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, alıcının haklarını daha fazla güvence altına almasını sağlar. Şerh edilmeyen bir satış vaadi sözleşmesi, ilerleyen aşamalarda hukuki anlamda zorluklara yol açabilir.

Bankadan Satılık Gayrimenkuller İçin Yasal Süreçler

Bankalar, ipotekli krediler nedeniyle geri ödenmeyen borçlar sonucu taşınmazları satma yetkisine sahiptir. Bu tür gayrimenkuller, borçlu tarafından ödenmeyen krediler nedeniyle bankanın elinde kalmış olup genellikle icra yoluyla satışa çıkarılmaktadır.

Bankadan satılık gayrimenkullerin satış süreci şu şekilde işlemektedir:

• İlgili taşınmaz için icra müdürlüğü veya banka tarafından bir ihale süreci başlatılır.
• İhaleye katılmak isteyen kişilerin belirli bir teminat bedeli yatırması gerekmektedir.
• En yüksek teklifi veren kişi taşınmazın yeni sahibi olur ve tapu devri işlemleri başlatılır.
• Tapu devrinden önce, ihale sürecinde usulsüzlük olup olmadığı incelenir ve gerekli itiraz süreleri beklenir.
• Satın alma işlemi tamamlandıktan sonra, alıcının taşınmazı teslim alması için gerekli hukuki prosedürler tamamlanır.

Bankadan satılık gayrimenkuller, piyasa değerinin altında fiyatlarla satışa sunulabileceğinden yatırımcılar ve bireysel alıcılar için cazip olabilir. Ancak, bu tür taşınmazların üzerindeki ipotek, haciz veya kullanım hakkı gibi yükümlülüklerin detaylı bir şekilde incelenmesi gerekmektedir.

Devre Mülk ve Kat Mülkiyeti Mevzuatı

Devre mülk ve kat mülkiyeti, taşınmaz hukukunun önemli konularından biridir ve özellikle toplu konut, tatil köyü ve turizm tesisleri gibi alanlarda sıkça karşılaşılan mülkiyet türleridir. Bu mülkiyet türlerinin yasal düzenlemeleri, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini belirleyerek olası uyuşmazlıkları önlemeyi amaçlar.

Devre Mülk Nedir ve Nasıl Düzenlenir?

Devre mülk, belirli bir taşınmazın yılın belirli dönemlerinde kullanım hakkına sahip olunmasını sağlayan bir mülkiyet türüdür. Bu sistemde, bir kişi belirli bir süre boyunca (örneğin yılda 1 ay) taşınmazı kullanma hakkına sahip olur. Devre mülk sözleşmeleri şu kurallara tabidir:

• Taşınmazın belli zaman dilimlerinde farklı kişilere tahsis edilmesi gerekir.
• Noter onaylı devre mülk sözleşmesi düzenlenmelidir.
• Devre mülk hakkı tapuya tescil edilmelidir.
• Devre mülk sahibi, sözleşmede belirtilen dönemde taşınmazı kullanabilir ancak tüm yıl boyunca kullanım hakkına sahip değildir.
• Devre mülk hakkı başkasına devredilebilir veya miras yoluyla geçebilir.

Devre mülk alırken dikkat edilmesi gereken en önemli hususlardan biri, taşınmazın tapuda devre mülk olarak kayıtlı olup olmadığının kontrol edilmesidir. Aksi takdirde, ilerleyen süreçte hukuki uyuşmazlıklar doğabilir.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı

Kat mülkiyeti, bir binada bağımsız bölümlerin mülkiyetinin farklı kişilere ait olduğu mülkiyet türüdür. Apartman daireleri, iş yerleri ve siteler gibi yapılarda kat mülkiyeti esas alınmaktadır. Kat mülkiyetine geçiş için şu şartlar gereklidir:

• Binanın yapı kullanma izin belgesi (iskan belgesi) almış olması gerekmektedir.
• Tapuda kat mülkiyeti tescili yapılmalıdır.
• Kat mülkiyetine sahip olanlar, ortak alanları kullanım hakkına sahiptir ancak ana taşınmazın yönetim planına uymak zorundadır.
• Kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri, Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir.

Kat irtifakı ise, henüz inşaat halinde olan bir taşınmazda bağımsız bölümler için mülkiyet hakkı tanınmasıdır. Kat irtifakı, inşaat tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine dönüştürülmelidir.

Kat mülkiyeti ve devre mülk uygulamaları, taşınmaz sahiplerinin haklarını koruma altına alırken aynı zamanda ortak yaşam alanlarının düzenlenmesine katkı sağlamaktadır.

İpotek, Rehin ve Gayrimenkul Finansmanı Mevzuatı

İpotek Tesisi ve Kaldırma Şartları

Gayrimenkul mevzuatı kapsamında ipotek, bir alacaklının alacağını garanti altına almak amacıyla borçluya ait bir taşınmaz üretimi veya taşınmazın üzerine konulan bir ayni hak olarak tanımlanabilir. İpotek, borcun ödenmemesi halinde alacaklının ilgili taşınmazın satışını talep ederek borcunu tahsil edebilmesini sağlar.

İpotek tesisi, Tapu ve Kadastro Müdürlükleri tarafından gerçekleştirilir ve hukuki geçerlilik kazanması için resmi senet düzenlenmesi zorunludur. İpotek koyma işlemi aşağıdaki şartlar altında gerçekleştirilebilir:

• Borcun varlığını kanıtlayan resmi bir sözleşmenin bulunması
• Borcun teminat altına alınması için borçlunun veya taşınmaz sahibi üçüncü bir kişinin rızasının bulunması
• İlgili taşınmazın tapu kütüğünün incelenerek ipotek kaydına uygun olup olmadığının belirlenmesi
• Tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi ve tarafların onayı
• İpotek kaydının tapu siciline işlenmesi

Borç ödendiğinde ise ipoteğin kaldırılması için alacaklı tarafından tapu müdürlüğüne müracaat edilerek ipotek fekki talebinde bulunulması gerekmektedir. İpotek fekki için gerekli belgeler sunulduktan sonra tapu sicilinde ipoteğın kaldırılması işlemi tamamlanır.

Konut ve Ticari Kredilere İlişkin Düzenlemeler

Gayrimenkul finansmanında en önemli unsurlardan biri konut ve ticari kredilerdir. Bankalar ve finans kurumları, gayrimenkul alımını desteklemek amacıyla farklı kredi paketleri sunmaktadır.

Konut Kredileri:

• Bankalar tarafından bireysel kullanıcılara sunulur.
• Uzun vadeli ve düşük faiz oranlı olma eğilimindedir.
• Kredi vadesi boyunca gayrimenkul ipotek altına alınır.
• Kredi ödemesi tamamlandığında ipotek fekki işlemi yapılır.

Ticari Krediler:

• İşletmelere ve yatırımcılara sunulan kredi türü olup gayrimenkul teminatı ile verilir.
• Ticari gayrimenkuller (ofis, depo, fabrika vb.) için kullanılabilir.
• Kredi ödemelerinde aksama olması halinde bankalar, ipotekli taşınmazı satma hakkına sahiptir.

Konut ve ticari kredilere ilişkin düzenlemeler, Bankacılık Kanunu, Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve Tapu Kanunu kapsamında düzenlenmektedir. Bu mevzuat, kredi süreçlerinin tüm taraflar için hukuki güvence altına alınmasını sağlamaktadır.

Gayrimenkul Finansmanına Dair Yasal Çerçeve

Gayrimenkul finansmanı, bireylerin ve kurumsal yatırımcıların gayrimenkul edinme sürecinde mali destek bulabilmesini sağlayan yasal ve finansal sistemleri kapsar. Gayrimenkul finansmanına dair yasal çerçeve, finans kurumlarının sağladığı krediler ve bu kredilere ilişkin teminatlar üzerine kuruludur.

Gayrimenkul Finansmanında Kullanılan Yöntemler:

• Mortgage Sistemi: Uzun vadeli konut finansmanı modeli olup ipotekli kredi sistemi üzerine kuruludur.
• Konut Kredileri: Bireysel konut satın alımını finans etmek amacıyla sağlanır.
• Leasing Yöntemi: Ticari gayrimenkul kiralamalarında kullanılan uzun vadeli finansman modelidir.
• Yatırım Fonları: Gayrimenkul yatırım fonları, gayrimenkul geliştirme projelerine finansman sağlamak için kullanılan bir yöntemdir.

Gayrimenkul finansmanı düzenlemeleri, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) ve Merkez Bankası gibi kurumlar tarafından takip edilmekte olup, ilgili yasal mevzuata uygun olarak geliştirilmektedir.

Bu sistemlerin etkin bir şekilde işlemesi, hem bireysel hem de kurumsal yatırımcılar için finansman sağlayarak ekonomik kalkınmayı desteklemektedir. Yatırımcıların finansman modellerini doğru anlaması ve kullanması, uzun vadede mali güvenliği sağlamaları için kritik öneme sahiptir.

Kira Hukuku ve Kiracı Hakları Mevzuatı

Kira Sözleşmesi Düzenlemeleri

Kira hukukunda taraflar arasındaki ilişkiyi düzenleyen en önemli unsurlardan biri kira sözleşmesidir. Kira sözleşmesi, kiraya verenin belirli bir bedel karşılığında kiracıya taşınmazın kullanım hakkını devrettiği yazılı veya sözlü bir anlaşmadır. Ancak yasal güvence ve olası uyuşmazlıkların önlenmesi açısından yazılı kira sözleşmesi yapılması tavsiye edilir.

Kira sözleşmesi;

• Tarafların kimlik bilgileri,
• Kiralanan taşınmazın adresi ve tanımı,
• Kira bedeli ve ödeme koşulları,
• Kira süresi ve sona erme şartları,
• Demirbaş eşyalar ve kullanım kuralları gibi bilgileri içermelidir.

Kira hukukuna ilişkin yasal düzenlemeler, kiracının haklarını korumaya yönelik bir çok önlem içermektedir. Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuatta kiracının korunması amacıyla detaylı düzenlemelere yer verilmiştir.

Kiracı Tahliye Sürecindeki Hukuki Prosedürler

Kiracı tahliye süreci, yasal prosedüre uygun olarak yürütülmelidir. Kiraya veren, belirli koşullar gerçekleşmeden kiracıyı taşınmazdan çıkaramaz. Kiracı tahliyesi için şu durumlar geçerli olabilir:

1. Sözleşme Sona Erdiği Halde Kiracının Çıkmaması: Kira sözleşmesinin süresi dolmuş ancak kiracı taşınmazı boşaltmamışsa, mal sahibi tahliye davası açabilir.
2. Kira Bedelinin Ödenmemesi: Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi halinde, mal sahibi öncelikle ihtarname göndererek kiracıya ödeme yapması için süre tanır. Ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir.
3. Ev Sahibinin Kendi Kullanım İhtiyacı: Mal sahibi, taşınmazı kendisinin veya birinci derece yakınlarının kullanımı için gerekçe göstererek kiracı tahliye davası açabilir.
4. Kiracının Taşınmaza Zarar Vermesi: Kiracının taşınmazına zarar vermesi ve bu zararın giderilmemesi durumunda ev sahibi tahliye davası açabilir.

Kiracı tahliye davasının yetkili mahkemesi Sulh Hukuk Mahkemesi olup, dava süreci avukat yardımıyla takip edilmelidir.

Kira Tespit Davaları ve Güncel Mevzuat Değişiklikleri

Kira tespit davası, mal sahibinin veya kiracının mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olup olmadığını belirlemek amacıyla açtığı bir davadır.

Kira bedelinin belirlenmesi şu unsurlara dayanarak yapılır:

• Taşınmazın konumu ve fiziksel durumu
• Bölgedeki rayiç kira bedelleri
• Mevcut ekonomik şartlar ve enflasyon oranları

Borçlar Kanunu’na göre, 5 yılı aşın kira sözleşmesinde taraflardan biri kira bedelinin yeniden belirlenmesi talebinde bulunabilir. Bu durumda mahkeme, hakkaniyet ve piyasa koşullarını dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.

Son yıllarda kira hukukunda önemli mevzuat değişiklikleri yapılmıştır. Bu kapsamda getirilen en önemli yeniliklerden biri, 2022 yılında getirilen %25 kira artış sınırı olmuştur. Ancak bu sınırlamanın sürekliliği yıl bazında yeniden gözden geçirilmektedir.

Kira hukukunda mevzuata uygun hareket etmek, taraflar arasındaki uyuşmazlıkların önlenmesi için önemlidir. Kiracılar ve mal sahipleri arasındaki anlaşmazlıkların çözümü için hukuki danışmanlık almak ve profesyonel destek almak, hak kayıplarının önünü geçecektir.

İmar Hukuku ve Yapı Ruhsatı Mevzuatı

Yapı Ruhsatı ve İnşaat İzinleri

Gayrimenkul mevzuatı kapsamında yer alan İmar Hukuku, yapı ruhsatı ve inşaat izinleriyle ilgili detaylı düzenlemeler sunar. İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler, inşaat sürecinin hukuki çerçevesini belirler ve ruhsat almadan yapılan inşaatların hukuka aykırı sayılmasına neden olur.

Yapı ruhsatı, bir binanın inşaatına başlamadan önce belediye veya il özel idarelerinden alınması gereken resmi bir izindir. Ruhsat almadan başlanan inşaatler, Kaçak Yapı statüsünde değerlendirilerek yıkıma veya para cezasına tabii tutulabilir. Ruhsat başvurusunda sunulması gereken belgeler şunlardır:

• Tapu belgesi
• Mimari proje
• Statik proje
• Elektrik ve tesisat projeleri
• Zemin etüd raporu
• Yapı denetim sözleşmesi

Bu belgeler tamamlandıktan sonra belediyeler veya özel idareler tarafından onay verildiğinde yapı ruhsatı alınabilir ve inşaat süreci başlayabilir.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Süreçleri

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, gayrimenkul mevzuatında yapı sahipleri arasındaki hukuki ilişkileri düzenleyen önemli kavramlardır. Kat irtifakı, bir yapının henüz tamamlanmadan maliklerin paylaşımlarını belirten bir hukuki statü sunarken, kat mülkiyeti ise binanın tamamlanmasıyla birlikte tapu siciline tescil edilen kesin bir hak oluşturur.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre:

• Kat mülkiyetine sahip olan kişiler, bağımsız bölümlerini kendi adlarına tapuya tescil ettirebilir.
• Ortak alanlar (merdiven, asansör, otopark vb.) herkesin ortak kullanım hakkında olup, bu alanların kullanımı için apartman yöneticisi veya kat maliklerinin mutabakatı gerekir.

Bu süreçte, tapu tescil işlemleri, hukuki uyuşmazlıklar ve ortak alan kullanımına dair yönetmeliklerin bilinmesi son derece önemlidir. Kat mülkiyeti kuruluşunda dikkat edilmesi gereken en önemli konular:

• İskan izni alınmadan kat mülkiyetine geçilemeyeceği
• Ortak alanların tescilinde yasaların belirlediği kurallara uyulması gerektiği

Kentsel Dönüşüm Mevzuatı

Kentsel dönüşüm, afet riski altındaki alanlarda bulunan yapıların yenilenmesi ve depreme dayanaklı hale getirilmesi amacıyla yürütülen hukuki ve teknik bir düzenlemedir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun ile düzenlenen kentsel dönüşüm sürecinde, maliklerin haklarını bilmesi ve prosedüre uygun hareket etmesi gerekmektedir.

Kentsel dönüşüm sürecinde uygulanması gereken adımlar:

• Riskli bina tespiti yaptırılması
• Riskli alan ilan edilmesi
• Tapu kütüğüne şerh düşülmesi
• Maliklerin karar alması
• Yıkım ve yeniden yapım sürecinin başlatılması

Bu süreçte, maliklerin şu hakları bulunmaktadır:

• Rıza göstermeyen maliklerin hisselerinin satılabilmesi
• Şehrin riskli alanlarının belirlenerek düzenleme yapılması
• İnşaat çalışmalıarının belirli süreler içinde tamamlanması

Kentsel dönüşüm mevzuatı, binaların yeniden yapılandırılmasını hukuki açıdan güvence altına alır ve maliklerin hak kaybına uğramadan süreci yönetmesini sağlar. Kentsel dönüşüm projelerine dahil olmak isteyen bireyler için belediyeler, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile yetkili kentsel dönüşüm firmaları tarafından rehberlik hizmetleri sunulmaktadır.