Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nedir?
Hisseli tapuda şufa hakkı, paylı mülkiyete konu olan taşınmazlarda bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara öncelikli satın alma hakkı tanıyan bir haktır. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi gereğince düzenlenen bu hak, paydaşlar arasında taşınmazın bütünlüğünü koruma amacına yöneliktir. Ancak bazı durumlarda, taşınmaz sahipleri şufa hakkının kullanımını önlemek veya sınırlamak isteyebilirler.
Şufa Hakkı Hangi Durumlarda Kullanılır?
Hisseli tapuda şufa hakkı, belirli şartların sağlanması halinde kullanılabilir:
- Taşınmaz paylı mülkiyet kapsamında olmalıdır.
- Bir paydaşın payı, paydaş olmayan bir üçüncü kişiye satılmış olmalıdır.
- Satış noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmelidir.
- Şufa hakkı sahibinin yasal süreler içinde dava açması gerekmektedir.
Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir?
Hisseli tapuda şufa hakkının önlenmesi için aşağıdaki hukuki çözümler uygulanabilir:
Paydaşlara Satış Yapma
Hisseli bir taşınmazda, bir paydaş payını üçüncü bir kişiye satmak yerine diğer paydaşlara devrederek şufa hakkının doğmasını engelleyebilir. Paydaşlar arasındaki satış işlemi, şufa hakkı kapsamında değerlendirilmez.
Önalım Hakkından Feragat
Paydaşlar, noter huzurunda yapacakları bir sözleşme ile şufa hakkından feragat edebilirler. Bu feragat, tapuya şerh edilerek kalıcı hale getirilebilir.
Bağış veya Takas Yoluyla Devir
Taşınmazın paydaş olmayan bir kişiye satış yerine bağış ya da takas yöntemiyle devredilmesi durumunda, şufa hakkı doğmaz. Yargıtay kararlarına göre, satış işlemi yerine yapılan bağış veya takas işlemleri şufa hakkının kullanılmasını engeller.
Özel Anlaşmalar ve Protokoller
Paydaşlar kendi aralarında yazılı bir protokol ile birbirlerine karşı önalım hakkı iddiasında bulunmayacaklarını belirtebilirler. Bu anlaşmalar, mahkemelerde delil olarak kullanılabilir.
Taşınmazın Devri İçin Ortaklık Sözleşmesi
Tapu müdürlüğünde paydaşların birlikte oluşturacakları ortaklık sözleşmesi ile belirli koşullar altında pay satışının nasıl yapılacağı kararlaştırılabilir. Böylece, şufa hakkının kötüye kullanılmasının önüne geçilebilir.
Tapu Kaydına Şerh Koyma
Noter huzurunda yapılan feragat sözleşmesi, tapu kaydına şerh edilerek güvence altına alınabilir. Bu durumda, şufa hakkı ileri sürülemez.
Mahkeme Kararı ile Önlem Alma
Bazı durumlarda, şufa hakkının kötüye kullanıldığını düşünen paydaşlar, taşınmazın paydaşlar arasında bölünmesi ya da ortaklığın giderilmesi için mahkemeye başvurabilirler. Mahkeme, taşınmazın kullanımına ilişkin karar alarak hakkın kötüye kullanımını önleyebilir.
Yargıtay Kararları ve Uygulamaları
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi Kararı
Bir paydaşın payını, şufa hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla muvazaalı bir satışla devretmesi halinde, diğer paydaşların şufa hakkını kullanabilmesi mümkündür. Mahkemeler, satış işleminin gerçek olup olmadığını bilirkişi incelemeleriyle araştırmaktadır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Kararı
Bağış veya takas gibi satış dışı devirlerde şufa hakkının ileri sürülemeyeceğine hükmedilmiştir. Ancak bu işlemlerin muvazaalı olup olmadığı mahkeme tarafından değerlendirilmektedir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi Kararı
Şufa hakkının noter bildirimi olmadan kullanılması halinde, mahkeme tarafından geçersiz sayıldığı ve davanın reddedildiği yönünde kararlar bulunmaktadır.
Şufa Hakkı Süreleri ve Zamanaşımı
Şufa hakkının kullanılabilmesi için belirlenen yasal süreler şunlardır:
- Noter bildirimi yapıldıysa: Şufa hakkı sahibi, 3 ay içinde dava açmalıdır.
- Noter bildirimi yapılmadıysa: Şufa hakkı, 2 yıl içinde kullanılmalıdır.
Bu süreler hak düşürücü sürelerdir ve zamanında dava açılmazsa şufa hakkı kaybedilir.
Şufa Hakkının Kötüye Kullanımı ve Hukuki Yaptırımlar
Şufa hakkı, bazen kötü niyetle kullanılabilir. Örneğin, paydaşlardan biri taşınmazın satışını engellemek amacıyla şufa hakkını kötüye kullanabilir. Böyle bir durumda, diğer paydaşlar mahkemeye başvurarak hakkın kötüye kullanıldığına dair itirazda bulunabilirler.
Mahkemeler, şufa hakkının haksız kullanıldığını tespit ederse, ilgili paydaşın hakkını kullanmasını engelleyebilir ve satış işleminin devamına karar verebilir. Bu tür durumların önüne geçmek için, noter tasdikli feragatname almak veya satış sözleşmelerini açık ve net düzenlemek önemlidir.
Sonuç
Hisseli tapuda şufa hakkı, paydaşlar arasında taşınmazın satışı sırasında önemli bir hak olarak ortaya çıkmaktadır. Ancak, belirli hukuki yollarla bu hakkın sınırlandırılması veya tamamen ortadan kaldırılması mümkündür.
Eğer hisseli tapuda şufa hakkı ile ilgili bir işlem yapmayı planlıyorsanız, sürecin hukuki yönlerini tam olarak anlamak ve hak kaybına uğramamak için uzman bir avukattan destek almanız önerilir.
Hisseli tapuda şufa hakkı, paydaşların mülkiyet haklarını koruyan önemli bir düzenlemedir. Ancak, bazı durumlarda bu hakkın kötüye kullanımı ya da taşınmaz sahiplerine engel teşkil etmesi söz konusu olabilir. Şufa hakkını önlemek veya sınırlandırmak isteyenlerin hukuki prosedürleri doğru şekilde uygulamaları büyük önem taşır. Noter onaylı feragat sözleşmeleri, tapuya şerh koyma ve hukuki danışmanlık almak, olası ihtilafları önlemede en etkili yollardır. Süreçle ilgili detaylı bilgi almak ve en doğru hukuki adımları atmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Evet, şufa hakkı sadece paylı mülkiyet durumunda geçerli olup, paydaşların öncelikli satın alma hakkını ifade eder. Önalım hakkı ise sözleşme veya kanun yoluyla düzenlenebilir.
İlgili yazılar:
