Ortak Taşınmaza Bina Yapımı Nedir?

Ortak taşınmaza bina yapımı, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından ortak mülkiyet esaslarına göre kullanılması ve bu taşınmaz üzerine bina inşa edilmesi sürecidir. Tapuda ortaklık, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti şeklinde olabilir. İmar hukuku çerçevesinde, inşaat sürecinde tüm maliklerin rızası alınmalı ve yasal düzenlemelere uyulmalıdır.

 Örnek vaka:

Aile mirası olarak kalan bir arsada kardeşlerden biri bina yapmak isterken diğerleri itiraz ettiğinde nasıl bir hukuki süreç izlenmelidir?
Bu durumda, ortaklar arasında uzlaşma sağlanamazsa mahkeme aracılığıyla ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Ortak Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti

Ortak taşınmaza bina yapımı sürecinde, taşınmazın hangi mülkiyet türüne tabi olduğu belirlenmelidir:

Paylı Mülkiyet:

• Her malik, taşınmaz üzerinde belirli pay oranında hak sahibidir.
• Malikler kendi payları üzerinde tasarrufta bulunabilirler.
• İnşaat için pay çoğunluğu ile karar alınabilir.

Elbirliği Mülkiyeti:

• Ortaklar, taşınmaz üzerinde tek bir bütün olarak hak sahibidir.
• Tasarruf işlemleri tüm ortakların oybirliği ile yapılabilir.
• İzin alınmadan yapılan inşaatlar yıkılma riski taşır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası:

• Ortaklardan biri bina yapmak ister ancak diğerleri rıza göstermezse, ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.
• Mahkeme, taşınmazın satışına ya da fiilen bölünmesine karar verebilir.
• Bu nedenle elbirliği mülkiyetinde taşınmaz üzerine bina yapabilmek için tüm ortakların izni gereklidir.

Tapuda Ortaklık ve Bina Yapımı

Tapuda ortaklık durumu, taşınmaz üzerinde yapı inşa etme hakkını doğrudan etkileyen en önemli faktörlerden biridir. Ortak taşınmaza bina yapımı, kişilerin öncelikle tapu kayıtlarına ve mülkiyet durumuna uygun hareket etmesi gerekmektedir. Bu süreçte elbirliği mülkiyeti mi yoksa paylı mülkiyet mi olduğu büyük bir öneme sahiptir.

Ortakların Onay Süreci

Ortak taşınmaza bina yapımı için tüm ortakların rızasının alınması gerekmektedir. Eğer taşınmaz elbirliği mülkiyetinde ise bütün ortakların oybirliğiyle karar alması şarttır. Ancak taşınmaz paylı mülkiyet statüsünde ise pay çoğunluğu yeterli olabilir.

• Elbirliği mülkiyetinde: Bütün ortakların yazılı izni alınmalıdır. Aksi halde yapılan inşaat hukuka aykırı sayılabilir.
• Paylı mülkiyette: Pay çoğunluğu sağlanırsa, inşaat için karar alınabilir ancak diğer ortakların haklarına zarar verilmemelidir.
• Onay alınmadan yapılan yapılar: İzin alınmadan gerçekleştirilen inşaatlar, diğer ortaklar tarafından dava konusu edilebilir ve yıkım kararı çıkabilir.

 İmar İzni ve Ruhsat Alma Zorunluluğu

Ortak taşınmaza bina yapımı için ilgili belediyeden imar izni ve inşaat ruhsatı alınması gerekir. Bu izinlerin alınabilmesi için aşağıdaki şartlar sağlanmalıdır:

• Tapu kaydının güncel olması: Tapuda ortaklık durumu netleşmeli ve güncellenmelidir.
• Belediyeden onay alınması: Yapılacak binanın imar planına uygun olup olmadığı kontrol edilmelidir.
• Zemin etüdü ve proje onayı: İnşaatın yapılacağı alanın teknik analizleri ve statik projeleri ilgili belediyeye sunulmalıdır.

Eğer ruhsatsız bir inşaat yapılırsa, belediye tarafından kaçak yapı tespiti yapılarak binanın yıkımına karar verilebilir. Bu nedenle imar izinleri olmadan inşaata başlanmamalıdır.

Ortaklık Giderleri ve Masraf Paylaşımı

Ortak taşınmaza bina yapımı masrafların adil bir şekilde paylaşılması önemlidir. Ortakların mali katkı oranları şu şekillerde belirlenebilir:

• Eşit Paylaşım: Ortaklar, eşit oranda inşaat masraflarına katılırlar.
• Pay Oranına Göre Dağılım: Tapudaki hisse oranına göre masraf paylaşımı yapılabilir.
• Tek Kişinin Üstlenmesi: Eğer bir ortak tüm masrafları karşılamak isterse, diğer ortaklara karşı alacak davası açarak yaptığı harcamaları talep edebilir.

Bina yapımına katılmayan veya rıza göstermeyen ortaklar ileride sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde dava konusu edilebilir. Bu nedenle masraf paylaşımının noter huzurunda bir sözleşmeyle belirlenmesi, olası ihtilafları önleyecektir.

İmar Hukuku Kurallarına Uygunluk

İmar hukuku, taşınmazlar üzerinde yapılacak yapıları belirleyen önemli bir düzenleyici mekanizmadır. Ortak taşınmaza bina yapımı için şu kurallara dikkat edilmelidir:

• Yapılaşma koşullarına uyum sağlanmalıdır. İmar planında belirlenen sınırlar içinde inşaat yapılmalıdır.
• Kat mülkiyeti ve bağımsız bölümler belirlenmelidir. Eğer bina ortak kullanım için yapılıyorsa, kat mülkiyetine geçiş için gerekli işlemler yapılmalıdır.
• Kamusal haklar gözetilmelidir. Eğer taşınmaz kamu yararı kapsamında bir bölgedeyse (örneğin, yeşil alan ya da yol geçişi bölgesindeyse), bina yapımına izin verilmeyebilir.

Eğer imar hukuku ihlal edilirse, bina mühürlenebilir veya yıkım kararı alınabilir. Bu nedenle tapuda ortaklık statüsüne uygun hareket edilerek belediye mevzuatına göre gerekli adımların atılması büyük önem taşımaktadır.

İmar Hukuku Açısından Ortak Taşınmaza Bina Yapımı

İmar hukuku, taşınmazlar üzerine yapılacak her türlü inşaatın düzenlenmesi ve denetlenmesi amacıyla oluşturulmuş bir kurallar bütünüdür. Özellikle ortak taşınmazlarda yapılacak inşaatlar, tüm maliklerin rızası alınmadan gerçekleştirildiğinde hukuki ihtilaflara neden olabilir. Ortak taşınmaza bina yapımı için uyulması gereken temel kurallar şunlardır:

İmar Planına Uygunluk

Her taşınmaz, bağlı bulunduğu belediye veya il özel idaresinin belirlediği imar planı dahilinde belirli kullanım amaçlarına tahsis edilmiştir. Ortak taşınmaza bina yapımı planlayan kişilerin öncelikle taşınmazın imar durumu belgesini alarak inşaata uygun olup olmadığını öğrenmesi gerekir.

• Konut, ticari veya tarım alanı olup olmadığı incelenmelidir.
• İmar planına aykırı bir bina yapıldığında belediye tarafından mühürlenebilir veya yıkım kararı alınabilir.
• Yükseklik, yapı alanı ve kat sınırlamaları kontrol edilmelidir.

İmar planı ile uyumlu olmayan yapıların tespit edilmesi durumunda imar para cezaları, yıkım kararları veya hukuki süreçler gündeme gelebilir.

Yapı Ruhsatı ve İzinler

Ortak taşınmaza bina yapımı için maliklerin, belediyeden yapı ruhsatı alması zorunludur. Ruhsat alınmadan yapılan inşaatlar kaçak yapı olarak kabul edilir ve ciddi hukuki yaptırımlara neden olabilir.

Yapı ruhsatı alabilmek için gereken belgeler:

• Tapu belgesi
• İmar durumu belgesi
• Mimari proje
• Statik, elektrik ve tesisat projeleri
• Müteahhitlik belgesi
• Ortak maliklerin noter onaylı muvafakati

Ruhsat süreci tamamlandıktan sonra inşaat sürecinin tüm aşamalarında belediye denetim yetkisine sahiptir. Eksik veya yanlış beyan nedeniyle ruhsat iptal edilebilir.

Yapı Kullanım İzni (İskan Belgesi)

İnşaat tamamlandıktan sonra binanın kullanılabilmesi için belediyeden yapı kullanım izni (iskan belgesi) alınmalıdır. İskan belgesi olmayan yapılar resmi olarak kullanılamaz ve abonelik işlemleri (elektrik, su, doğalgaz) yapılamaz.

İskan belgesi alabilmek için:

• Bina imar planına uygun olarak tamamlanmalıdır.
• Belediyenin son kontrolleri yapılmalı ve uygun raporlar alınmalıdır.
• Yapının kaçak bölümleri varsa düzeltilmelidir.

İskan belgesi alınmadan binanın satışı veya kiralanması ilerleyen süreçte hukuki sorunlar doğurabilir.

Kaçak Yapıdan Kaçınma

Kaçak yapı, ruhsatsız ya da imar planına aykırı olarak yapılan binaları ifade eder. Kaçak yapıların tespit edilmesi durumunda belediye tarafından mühürlenme, ceza uygulanması ve yıkım kararı verilmesi gibi yaptırımlar uygulanır.

Kaçak yapı durumunda yapılabilecekler:

• Yasal hale getirmek için imar affı başvuruları takip edilmelidir.
• Belediye ile görüşülerek yapı ruhsatı eksiklikleri tamamlanmalıdır.
• Yıkım ve cezai yaptırımlarla karşılaşmamak için sürecin en başında ruhsat alınmalıdır.

Kaçak yapı ile ilgili olarak imar barışı gibi düzenlemeler, bazı durumlarda çözüm sunabilir ancak tüm kaçak yapılar için geçerli olmayabilir.

Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Önerileri

Ortak taşınmaza bina yapımı süreci, hukuki ve teknik açıdan çeşitli sorunlarla karşılaşılabilecek bir süreçtir. Ortak maliklerin hak ve yükümlülüklerini bilmemesi veya anlaşmazlıkların çıkması, sürecin uzamasına ve hukuki yaptırımlarla karşı karşıya kalmaya neden olabilir. Bu süreçte sıkça karşılaşılan sorunlar ve hukuki çözüm önerileri şunlardır:

Ortaklardan Birinin İnşaata Rıza Göstermemesi

Ortak taşınmaza bina yapımına başlamak için tüm maliklerin onayının alınması gereklidir. Ancak, bazı durumlarda ortaklardan biri veya birkaçı inşaat faaliyetlerine karşı çıkabilir.

Sorunun kaynağı: Elbirliği mülkiyetinde her ortağın eşit hakkı vardır ve tüm ortakların oybirliğiyle karar alması gerekmektedir. Paylı mülkiyette ise pay çoğunluğu kararı yeterli olabilir.

Hukuki çözüm: Eğer ortaklardan biri rıza göstermiyorsa, tapu mahkemesine başvurularak ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Bu dava sonucunda taşınmaz ya bölünerek paylaşılır ya da satılarak elde edilen gelir ortaklara dağıtılır.

Alternatif çözüm: İnşaat yapacak olan ortak, diğer pay sahiplerine hisselerini devretmeleri için teklif sunabilir veya noter huzurunda resmi bir sözleşmeyle geçici kullanım hakkı talep edebilir.

Maliyet Paylaşımı Konusunda Uyuşmazlık

Ortak taşınmaza bina yapımı için, inşaat ve bakım giderlerinin nasıl karşılanacağı sıkça anlaşmazlığa neden olmaktadır.

Sorunun kaynağı: Ortaklardan bazılarının masraflara katılmak istememesi veya inşaat maliyetlerinin paylaşımı konusunda net bir anlaşma olmaması.

Hukuki çözüm: Noter onaylı bir sözleşme hazırlanarak gider paylaşımı belirlenmelidir. Bu sözleşmede, inşaat masraflarına kimlerin ne kadar katkı sağlayacağı açıkça belirtilmelidir.

Mahkeme süreci: Ortaklardan biri masraflara katılmayı reddederse, inşaatı yapan ortak, yapılan harcamaları mahkeme aracılığıyla geri talep edebilir. Mahkeme, taşınmazda değer artışı oluştuğu için diğer ortakların payına düşen maliyeti ödemesine hükmedebilir.

Belediye Onaylarının Alınamaması

Ortak taşınmaza bina yapımı sürecinin en kritik aşamalarından biri belediyeden gerekli izin ve ruhsatların alınmasıdır. Ancak, eksik belgeler veya taşınmazın imar planına aykırılığı gibi nedenlerle bu süreç sekteye uğrayabilir.

Sorunun kaynağı: Eksik veya hatalı evraklarla ruhsat başvurusu yapılması, taşınmazın imar planında konut, ticari alan veya tarım arazisi olarak belirlenmiş olması, ya da maliklerin tamamının onay vermemesi.

Hukuki çözüm: Eğer belediye ruhsat vermiyorsa, eksik evraklar tamamlanarak yeni bir başvuru yapılmalıdır.

Alternatif çözüm: Ruhsatın reddedilmesi halinde, belediye kararına karşı idare mahkemesine yürütmeyi durdurma davası açılabilir. Böylece inşaatın devam edebilmesi için hukuki süreç başlatılmış olur.

İmar Hukuku İhlali Nedeniyle Binanın Mühürlenmesi

İmar hukuku ihlalleri, en ciddi yaptırımlardan birine neden olabilir: binanın mühürlenmesi. Belediye tarafından yapılan denetimlerde ruhsatsız veya kaçak yapı tespit edilirse bina mühürlenerek inşaat faaliyetleri durdurulabilir.

Sorunun kaynağı: Ruhsat alınmadan inşaat yapılması, imar planına uygun olmayan yapılaşma, bina kat sınırlarının aşılması veya ortak maliklerin rızası alınmadan inşaata başlanması.

Hukuki çözüm: Ruhsatsız yapılar için imar barışı düzenlemelerinden yararlanılabilir veya eksik ruhsat başvuruları tamamlanarak inşaatın yasal hale getirilmesi sağlanabilir.

Alternatif çözüm: Belediye tarafından alınan mühürleme kararına karşı idare mahkemesine dava açılabilir ve mührün kaldırılması talep edilebilir. Ancak, mahkeme süreci uzun olabileceği için en başından gerekli ruhsatların alınması en sağlıklı çözümdür.

Mahkeme Kararları ve Hukuki Mevzuat

Ortak taşınmaza bina yapımı süreciyle ilgili olarak Yargıtay ve Danıştay kararları, bu alandaki hukuki çerçeveyi netleştiren önemli referans kaynaklarıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Kararı (E.2012/22537, K.2013/2399)

• Bu kararda: Elbirliği mülkiyetinde tüm maliklerin rızası olmadan yapılan yapıların hukuki geçerliliği olmadığı, diğer maliklerin dava açarak yıkım kararı aldırabileceği belirtilmiştir.
• Mahkeme, taşınmazın ortak kullanımı ve maliklerin hakları konusunda net kurallar belirlemiş ve ortak mülkiyetin korunması gerektiğini vurgulamıştır.

Türk Medeni Kanunu Madde 684

• Türk Medeni Kanunu’na göre: Bir taşınmaz üzerindeki yapılar, taşınmazın bütünleyici parçası olarak kabul edilir. Bu nedenle, ortak taşınmaza yapılan bina da tüm ortakların mülkiyetine tabi olur.
• Ortaklardan birinin kendi adına bina yapması, diğer maliklerin rızası olmadan mümkün değildir. Eğer bina yapılmışsa, maliklerin hak talebinde bulunma hakkı vardır.

Sonuç

Ortak taşınmaza bina yapımı, hem tapuda ortaklık yapısı hem de imar hukuku açısından dikkat gerektiren bir süreçtir. Elbirliği mülkiyeti ve paylı mülkiyet durumlarına göre ortakların izni, maliyet paylaşımı ve imar kurallarına uygunluk büyük önem taşır. Tapuda ortaklık durumunda tüm yasal prosedürlerin yerine getirilmesi gerekmektedir. Aksi halde hukuki çekişmeler yaşanabilir.

Bu sürecin hukuki yönlerini tam anlamıyla kavrayabilmek ve doğru adımları atabilmek için, alanında uzman bir avukattan hukuki destek almak tavsiye edilir.